매물 유형: 아파트
분석 번호: 3462
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으나, 높은 용적률로 인해 재건축 사업성은 낮을 것으로 보입니다. 전천강변 조망과 인근 생활 인프라가 강점이며, 동해시 아파트 매매가격지수는 상승 추세에 있습니다. 다만, 주차 대수 부족과 지역 인구 감소 추세는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 8,100만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5,018만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준입니다. 이는 사용자 제보의 '화장실 리모델링, 방문, 전등 교체' 등 내부 수리 상태와 '전천강변 뷰' 등의 특이사항이 가격에 반영된 것으로 판단됩니다. 다만, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 거래가 5,000만 원대임을 고려할 때, 제시가는 시장 평균보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.
비교사례 #1은 대상 매물과 동일 단지, 동일 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 전용면적도 59.955㎡로 매우 유사합니다. 거래 시점은 2026년 4월로 2개월 전 거래이며, 층은 15층으로 대상 매물(3층)보다 높습니다. 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 유사도 점수는 90점으로 높게 평가되었습니다. 보정 후 대입 총액은 5,018만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 전천강변 조망과 인근 생활 인프라가 강점입니다. 다만, 소규모 단지, 낮은 주차 비율, 높은 용적률로 인한 재건축 사업성 부족은 투자 가치를 제한하는 요인입니다. 내부 수리가 완료되어 즉시 입주 가능하다는 점은 실거주 수요에는 긍정적이나, 투자 수익률 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 30년으로 재건축 연한에 도달했으나, 현재 용적률이 388.5%로 법정 상한 250%를 크게 초과하여 재건축 사업성은 매우 낮습니다. 리모델링을 통한 가치 상승을 고려해 볼 수 있으나, 이 역시 구체적인 계획이 없는 상태입니다.
동해시 아파트 매매가격지수는 상승 추세에 있으나, 지역 인구 감소와 향후 신규 공급 물량은 잠재적 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 북평 국가일반산업단지 재생사업 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상 아파트에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다. 전반적으로 보합세 또는 완만한 상승을 기대할 수 있으나, 급격한 가치 상승은 어려울 것으로 전망됩니다.
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