매물 유형: 아파트
분석 번호: 3448
종합 리스크 점수: 55점
대상 매물은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 개발 잠재력이 있습니다. 대구 달성군 지역의 매매가격지수는 보합세이나 전월세가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향도 상승하여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 리스크 요인이 될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교 사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 낮을 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 9,300만 원 ~ 최고 9,691만 원) 대비 상단에 위치하며, 중앙값 9,499만 원을 상회합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 8층 거래로 9,300만 원에 거래되었으며, 대상지와 동일한 조건으로 보정 후 대입 총액은 9,300만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 14층 거래로 9,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 9,691만 원입니다. #3 사례는 2026년 6월 2층 거래로 9,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었고 보정 후 대입 총액은 9,499만 원입니다. #4 사례는 2026년 3월 4층 거래로 9,400만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되었고 보정 후 대입 총액은 9,382만 원입니다.
서재보성1 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 인근에 초등학교가 위치해 교육 환경이 양호하며, GS25 등 편의시설 접근성이 좋습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 현재 제시된 매매가는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로, 가격 조정 가능성을 고려하여 접근하는 것이 좋습니다.
준공 29년차로 재건축 연한(30년) 도달까지 1년이 남아있어 재건축 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 500%를 고려할 때 개발 잠재력은 보통 수준으로 평가됩니다. 향후 재건축 추진 시 사업성 분석이 필수적입니다.
대구 달성군 지역의 매매가격지수는 보합세이나 전월세가격지수 및 수급동향은 상승 추세로, 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 인구 감소 추세는 장기적인 리스크이나, 재건축을 통한 신축 아파트 공급은 지역 가치를 높일 수 있는 긍정적인 요인입니다. 인근 도로 개설 등 개발 사업은 지역의 접근성을 개선하고 주거 환경을 향상시켜 미래 가치 상승에 기여할 수 있습니다.
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