대구광역시 달성군 화원읍 명곡로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3425

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한에 근접하고 있으며, 동일 단지 내 유사 거래 사례가 풍부하여 가격 분석의 신뢰도가 높습니다. 대구 달성군 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 상승세를 나타내고 있어 잠재적 수요는 존재합니다. 다만, 인구 감소 추세와 미분양 현황은 장기적인 관점에서 리스크 요인이 될 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 재건축 연한(30년)에 4년 남았으며, 인근에 신규 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 다만, 대구 달성군 전체적으로 인구 감소 추세가 지속되고 있어 장기적인 수요 측면에서 주의가 필요합니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 외관 상태를 직접 평가할 수 없습니다. 준공 26년차 아파트로, 현장 확인을 통해 외벽 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 23.4%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 16건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 설화명곡역 대구1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 16곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.1% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 26년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 8,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 1,999만 원에서 1억 7,421만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 유사 거래 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으나, 층수, 내부 상태, 수리 여부 등 개별적인 요인에 따라 가치 평가가 달라질 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지(명곡미래빌3) 내 거래이며, 전용면적 59.39㎡로 대상 매물과 동일합니다. 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높으며, 시점 보정 계수는 0.996~0.999로 최근 거래 시점의 시장 변동이 미미하게 반영되었습니다. 특히, #1~#5 사례는 층수도 유사하여 유사도 100점을 기록했습니다. #6~#11 사례는 층구간에서 감점(-10점)이 있었으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 높은 신뢰도를 유지합니다. 이러한 비교사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 유효한 근거가 됩니다.

심층 분석

명곡미래빌3은 716세대의 중규모 단지로, 인근에 명곡어린이집, 명곡4공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 설화명곡역(대구1호선)이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권의 이점을 가지며, 약 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 다만, 대구 달성군의 인구 감소 추세와 아파트 거래량 하락은 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

대상 아파트는 준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아 있습니다. 현재로서는 재건축이 불가하며, 향후 재건축 추진 여부는 단지 주민들의 의사결정과 사업성 분석에 따라 달라질 수 있습니다. 리모델링 가능성도 있으나, 이 또한 구체적인 계획은 없는 상태입니다.

대구 달성군 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 상승하고 있어 단기적인 수요는 유지될 것으로 보입니다. 인근에 신규 분양 예정 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다. 그러나 지역 인구 감소와 아파트 거래량 하락은 장기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 민선 9기 대구시의 미래산업 중심도시 전환 정책이 달성군 지역에 긍정적인 영향을 미칠지 주목할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하므로, 향후 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.

현장 체크리스트

매물 내부 상태(수리 여부, 곰팡이, 누수 흔적 등)를 현장 방문하여 직접 확인해야 합니다.
주차 공간의 실제 이용 편의성과 주차 가능 대수를 확인하여 세대당 0.99대의 주차 비율로 인한 불편함이 없는지 점검해야 합니다.
아파트 관리비 내역(장기수선충당금, 공용 관리비 등)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 확인해야 합니다.
동일 층 또는 인접 세대와의 소음, 층간 소음 등 이웃 간 분쟁 이력이 있는지 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
준공 26년차 아파트이므로, 배관 노후화로 인한 수도 녹물, 난방 효율 저하 등의 문제가 없는지 확인해야 합니다.
설화명곡역까지 도보 9분 거리이므로, 실제 도보 이동 시 불편함이 없는지 직접 확인하는 것이 좋습니다.

최종 판정

보류