대구광역시 달성군 화원읍 성화로4길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3422

종합 리스크 점수: 52점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 31년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 설화명곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 지역에 다양한 도로 개설 및 주차장 조성 등의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 건물 노후도에 대한 현장 확인이 필요하며, 현재 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 중요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 인근에 도로 개설 및 주차장 조성 등 다양한 개발 호재가 존재합니다. 역세권 입지로 교통 접근성도 우수합니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵습니다. 다만, 준공 31년차 건물임을 고려할 때 외관 및 내부 시설의 노후화 가능성이 있습니다. 현장 확인이 필요합니다.
인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 40.4%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 8건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 설화명곡역 대구1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 17곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.1% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 31년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 2억 8,267만 원에서 3억 7,319만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 비교사례 중 최고가에 근접하는 수준으로, 대상 매물의 입지적 강점이나 재건축 잠재력이 가격에 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

#1 비교사례는 화원읍 성산리 화원태왕타운 11층 84.84㎡로 2026년 5월 1억 7,800만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 694만 원입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 대상지 면적 대입 시 2억 8,267만 원으로 환산됩니다. #2 비교사례는 동일 단지 12층 84.84㎡로 2026년 1월 2억 3,500만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 916만 원입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 대상지 면적 대입 시 3억 7,319만 원으로 환산됩니다.

심층 분석

대상 아파트는 설화명곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다. 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 재건축 추진 시 높은 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서의 투자가 적합해 보입니다.

대상 아파트는 1995년에 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 노후도와 세대수를 고려할 때 재건축 사업성이 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부 및 진행 상황은 조합 설립, 안전진단 통과 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있으므로 관련 정보를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

대구 달성군 지역은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세이며 전월세 전환율도 보합세를 유지하고 있습니다. 매매수급동향은 공급 우세로 매수 심리가 위축된 상황이지만, 인근 미분양 물량 감소 및 신규 공급 부족은 긍정적인 요인입니다. 대상 매물은 역세권 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 충분하다고 판단됩니다. 다만, 현재 매매가가 다소 높게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 여부 등 전반적인 노후도 상태를 직접 확인해야 합니다.
대상 호실의 내부 벽지 곰팡이, 오염, 바닥 상태, 천장 누수 흔적 등을 면밀히 확인하여 추가 보수 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
주차장 시설의 실제 주차 가능 대수 및 혼잡도를 확인하여 세대당 0.93대의 주차 비율로 인한 불편함이 없는지 파악해야 합니다.
관리사무소를 통해 최근 1년간의 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 수선유지비 등)을 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 검토해야 합니다.
동일 단지 내 최근 거래된 매물들의 실제 거래가와 비교하여 제시된 매매가가 적정한 수준인지 재확인하고, 급매 여부를 파악해야 합니다.
재건축 추진 현황 및 진행 상황에 대한 정보를 입수하여 실제 재건축 가능성과 소요 기간, 예상 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

최종 판정

보류