매물 유형: 아파트
분석 번호: 3413
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 속초시 조양동 부영3단지 아파트는 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 있어 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다. 최근 속초시의 공공기관 유치 노력 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 속초시 전체 매매가격지수가 하락 추세에 있고 인구 또한 감소하고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 매물은 올수리되어 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.
제시된 매매가 1억 3,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,826만 원 ~ 1억 7,998만 원의 가치 스펙트럼 중 최하단에 위치합니다. 이는 1층이라는 특성과 시장 하락 추세가 반영된 것으로 보이며, 가격적 메리트가 존재한다고 판단할 수 있습니다.
비교사례 10건은 모두 동일 단지인 부영3 아파트의 유사 면적 거래입니다. 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높으며, 시점은 1~5개월 전 거래로 최근 시세 반영도가 높습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용된 사례들은 대상 매물(1층)보다 높은 층(5~15층)으로, 층에 따른 가격 차이가 반영되었습니다. 특히, 유사도 100점의 사례 #1(2026.3, 5층)은 1억 4,814만 원, 사례 #2(2026.3, 5층)는 1억 6,295만 원으로 보정되었습니다. 10층 거래인 사례 #3(2026.5)은 1억 7,998만 원으로 가장 높은 보정가를 보였습니다. 이처럼 층수에 따른 가격 차이가 명확하게 나타나고 있습니다.
대상 매물은 속초시 조양동 부영3단지로, 대단지 아파트이며 준공 30년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 매매가격지수가 하락 추세에 있으나, 제시가가 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다. 학군 및 교통은 인근에 학교와 공원, 쇼핑 시설이 있어 생활 편의성은 양호하나, 역세권 프리미엄은 없습니다. 올수리된 상태로 즉시 입주가 가능하며, 향후 재건축 추진 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
대상 건물은 1996년 준공되어 현재 30년이 경과, 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 219.88%로 법정 상한 300% 대비 80.12%p의 여유가 있어 재건축 또는 리모델링을 통한 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 다만, 실제 재건축 추진에는 주민 동의, 사업성 확보 등 여러 난관이 존재하므로 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
속초시 아파트 시장은 매매가격지수 하락 및 인구 감소 추세로 단기적인 가격 상승을 기대하기는 어렵습니다. 그러나 지역 내 공공기관 유치 등 개발 호재와 대상 단지의 재건축 연한 도달 및 용적률 여유는 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 올수리된 1층 매물이 합리적인 가격에 제시되어 있어 실거주 및 장기 투자 목적의 매수자에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.
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