대구광역시 달성군 화원읍 비슬로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3412

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 42년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 대곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 지역에 다양한 개발 사업이 진행 중인 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 노후도에 대한 현장 확인과 주차 여건 등 단지 하드웨어에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 건물 준공 42년으로 재건축 연한에 도달하였으며, 역세권 입지로 개발 잠재력이 높습니다. 인근 지역에 도로 개설 및 주차장 조성 등 개발 사업이 활발히 진행 중입니다.
건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어렵지만, 준공 42년 된 아파트로 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 현장 확인이 필수적입니다.
인근 실거래가: 6점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 12.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 다소 차이나는 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 6건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 대곡역 대구1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 4점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.1% 변동하여 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 42년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 9,200만 원은 비교사례를 통해 산출된 대입가치 스펙트럼 8,173만 원과 비교 시 다소 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 보합세와 거래량 하락 추세를 고려할 때, 매수자 입장에서 가격 협상의 여지가 있을 수 있음을 시사합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 1건은 화원읍 구라리 화원한우 단지의 33.47㎡ 면적 아파트로 2026년 3월 7,200만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 층(5층)으로 유사도가 100점입니다. 시점 보정 계수 0.998이 적용되어 현재 시점 가치로 보정되었으며, 면적 및 용도지역 보정 계수는 1.000으로 동일 조건으로 평가되었습니다. 이 사례를 통해 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 8,173만 원으로 산출되었습니다.

심층 분석

대상 매물은 대곡역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 42년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 인근 지역의 개발 사업 고시 현황을 볼 때, 도로 개설 및 주차장 조성 등 인프라 개선이 지속적으로 이루어지고 있어 입지적 가치는 점진적으로 상승할 가능성이 있습니다. 다만, 단지의 노후화와 주차 여건은 단기적인 투자 매력을 저하시킬 수 있는 요인입니다.

대상 아파트는 1984년 준공되어 42년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 대곡역 역세권 입지와 377세대의 규모를 고려할 때 재건축 사업 추진의 잠재력은 높다고 판단됩니다. 그러나 실제 재건축 추진 여부, 사업성, 주민 동의율 등은 별도의 심층적인 검토가 필요합니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮을 경우 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다.

대구 달성군 지역은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세이며 수급동향도 개선되고 있어 실수요가 꾸준히 유입될 가능성이 있습니다. 미분양 물량 감소와 향후 공급 예정 물량 부재는 시장 안정화에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 대상 매물은 역세권 입지와 재건축 잠재력을 바탕으로 장기적인 관점에서 가치 상승 여력이 있다고 판단됩니다. 다만, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용과 재건축 사업의 불확실성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

현장 체크리스트

건물 외벽 및 내부(벽지, 바닥, 천장)에 균열, 누수, 곰팡이, 오염 등 노후화 상태를 현장 방문하여 직접 확인하십시오.
주차 공간의 실제 이용 가능 여부와 세대당 주차 대수를 정확히 확인하여 주차 불편 여부를 파악하십시오.
엘리베이터가 없는 것으로 기재되어 있어 고층 거주 시 불편함이 예상되므로, 이 점을 충분히 고려하십시오.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 난방비 등)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성을 점검하십시오.
인근 소음 발생 여부(특히 도로변 위치 시)와 층간 소음 문제를 확인하기 위해 다양한 시간대에 방문해 보십시오.
재건축 진행 시 예상되는 추가 분담금 및 사업 진행 상황에 대해 관련 정보를 수집하고 전문가와 상담하십시오.

최종 판정

보류