매물 유형: 아파트
분석 번호: 3408
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 준공 36년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 강원 고성군 간성읍 지역은 최근 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향이 상승하는 추세입니다. 특히 아야진 라메르 데시앙 등 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 경쟁 및 시세 파급 효과를 가져올 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 7,559만 원 ~ 최고 1억 224만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 매도자가 내부 단열 시공 및 붙박이장 등 특이사항을 반영하여 가격을 높게 책정한 것으로 보이며, 시장의 보정된 실거래가 대비 다소 고평가된 것으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 간성읍 상리 57.48㎡ 아파트로 2026년 2월 6,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 및 시점을 보정하여 7,559만 원의 대입가치가 산출되었습니다. 비교사례 #2는 간성읍 상리 51㎡ 아파트로 2026년 1월 7,200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입가치는 1억 224만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 2층 거래로 유사도가 높습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점 보정 계수는 모두 1.000이 적용되어 추가 보정 없이 실거래 기반으로 가치가 산출되었습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 간성읍은 고성군 내 거래 활성도가 높은 지역이며, 주변에 공설운동장, 주민센터, 간성초등학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 수요도 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 소규모 단지 및 주차 여건은 투자 가치에 부정적인 영향을 미 줄 수 있습니다.
1990년 준공되어 36년차 건물로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 불가하지만, 재건축 추진 시 사업성이 확보된다면 높은 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 소규모 단지 특성상 재건축 추진 동력 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.
고성군 간성읍 지역은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 매매수급동향이 상승하고 있어 긍정적인 신호로 해석될 수 있습니다. 도로 개설, 지구단위계획 변경 등 주변 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 그러나 아야진 라메르 데시앙 등 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁을 심화시키고 시세에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.
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