매물 유형: 아파트
분석 번호: 3392
종합 리스크 점수: 68점
대상 매물은 준공 40년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 특징입니다. 주변에 다수의 신규 공급 예정 물량과 개발 사업이 활발히 진행 중이며, 특히 달서구 본리동 주상복합 신축공사 등은 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후도에 따른 유지보수 비용 및 재건축 진행 과정의 불확실성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,940만 원에서 2억 2,533만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 유사한 조건의 동일 단지 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 보입니다.
#1 비교사례는 동일 단지 그린맨션2차 8층 84.87㎡ 매물로, 2026년 1월 2억 2,800만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.988을 적용하여 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 2억 2,533만 원으로 산출되었습니다. #2 비교사례 또한 동일 단지 그린맨션2차 3층 84.87㎡ 매물로, 2026년 1월 2억 2,200만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.988을 적용하고 층구간 감점(-10점)을 반영하여 보정 후 대입 총액은 2억 1,940만 원으로 산출되었습니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 40년차 아파트로, 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 투자 가치입니다. 송현역(대구1호선)이 도보 12분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 대구남송초등학교가 142m 거리에 있어 학군 접근성이 양호합니다. 주변에 다수의 개발 호재와 신규 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 다만, 실제 재건축 추진 여부, 사업성, 주민 동의율 등은 추가적인 확인이 필요합니다. 현재 용적률이 미등록으로 산출되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮다면 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세이나, 매매수급동향이 상승하며 수요 회복 가능성을 보입니다. 본동 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요 기반은 긍정적입니다. 다수의 신규 공급 예정 물량과 '달서구 본리동 주상복합 신축공사' 등 개발 호재는 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 재건축 추진 여부에 따라 높은 미래 성장 잠재력을 가질 수 있으나, 노후 건물 유지보수 비용 및 재건축 진행 과정의 불확실성은 리스크 요인입니다.
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