매물 유형: 아파트
분석 번호: 3389
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 수목원서한이다음 아파트는 준공 8년차의 비교적 신축 단지로, 인근에 다수의 개발 호재가 존재하여 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다. 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세는 주의가 필요하지만, 매매수급동향이 상승하고 있어 향후 시장 상황에 따라 반등 가능성도 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과와 유사한 수준으로 판단됩니다.
제시가 4억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,975만 원에서 3억 9,756만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다. 이는 최근 시장 상황과 비교 단지의 거래 동향을 고려할 때, 다소 높은 수준으로 보일 수 있습니다. 하지만 대상 매물이 14층으로 비교적 고층에 속하며, 비교사례 중 층이 낮은 사례에 대한 감점이 적용된 점을 감안하면, 제시가가 시장에서 완전히 벗어났다고 보기는 어렵습니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지(수목원서한이다음) 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가로 보정되었습니다. 첫 번째 사례(2026년 1월, 8층, 101.87㎡)는 4억 1,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 9,756만 원입니다. 두 번째 사례(2026년 2월, 4층, 101.87㎡)는 3억 8,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 6,948만 원입니다. 세 번째 사례(2026년 2월, 5층, 101.87㎡)는 3억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 5,975만 원입니다. 두 번째와 세 번째 사례는 대상 매물(14층) 대비 층이 낮아 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 모든 사례는 시점 보정이 반영되었습니다.
수목원서한이다음은 8년차 준신축 아파트로, 단지 규모와 주차 편의성이 우수합니다. 주변에 중방지 공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지하철역과의 거리가 있어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 인근에 다수의 개발 호재(도로 개설, 지구단위계획 변경, 주상복합 신축 등)가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치는 존재하나, 단기적인 시장 하락 추세와 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
준공 8년차로 재건축 연한(30년)에 도달하지 않았으므로, 현재로서는 재건축 가능성은 없습니다. 리모델링 또한 아직 논의될 시점은 아닙니다.
대구 달서구의 매매가격지수 및 거래량은 하락 추세이나, 매매수급동향이 상승하고 있어 향후 시장 분위기 반전 가능성도 있습니다. 인근 월배지구 및 본리동 주상복합 신축 등 2,133세대의 신규 공급 물량은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있으나, 장기적으로는 지역 인프라 확충 및 활성화에 기여할 수 있습니다. 전세가율이 73.0%로 상승하여 갭투자 시 주의가 필요하며, 금리 인상 등 거시경제 환경 변화에 따른 리스크도 고려해야 합니다. 종합적으로 보합세 속에서 점진적인 회복을 기대할 수 있으나, 신규 공급 물량과 시장 동향을 면밀히 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
보류