매물 유형: 아파트
분석 번호: 3384
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 대구 달서구 월성자이 아파트로, 준공 20년차 단지입니다. 최근 6개월간 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 상승세를 나타내고 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있는 리스크가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 3억 5,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 3억 2,689만 원 ~ 최고 3억 4,297만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(84.725㎡) 거래이며, 유사도 점수가 90~100점으로 매우 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례(2026.3, 9층)는 유사도 100점으로 보정 후 대입 총액 3억 4,297만 원으로 산출되었습니다. #2 사례(2026.4, 20층)는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 보정 후 대입 총액 3억 2,689만 원입니다. #3 사례(2026.3, 19층)와 #4 사례(2026.1, 28층) 역시 층구간 감점이 있었으며, 각각 3억 3,204만 원, 3억 4,094만 원으로 대입 총액이 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 시점의 거래로, 대상 매물의 가치 평가에 매우 중요한 근거가 됩니다.
월성자이 아파트는 월성동 내 거래 활성도가 높은 지역에 위치하며, 세대당 1.37대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 월배역이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권으로 분류되며, 교통 접근성은 양호합니다. 주변에 월성아이세상어린이집, 마을마당공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 충분합니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 대구 달서구의 미분양 현황은 투자 시 주의가 필요합니다.
월성자이 아파트는 2006년 준공되어 현재 20년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 10년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 리모델링 가능성은 있으나, 현재로서는 구체적인 움직임은 보이지 않습니다.
대구 달서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 매매수급동향은 상승하고 있어 잠재적 수요는 존재합니다. 그러나 대규모 신규 아파트 공급 예정과 높은 미분양 수치는 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 월성동 지역의 거래 활성도는 높지만, 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단을 초과하는 수준이므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 장기적으로는 대구시 도시정비 계획 변경, 대구 4호선 관련 이슈 등 지역 개발 호재가 있으나, 대상 매물에 미치는 직접적인 영향은 추가적인 분석이 필요합니다.
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