매물 유형: 아파트
분석 번호: 3361
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 서한이다음레이크뷰는 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 인근 지역에 다수의 개발 호재와 신규 공급이 예정되어 있어 잠재적 가치 상승 요인이 존재합니다. 다만, 대구 달서구의 매매가격지수 및 거래량이 하락 추세에 있으며, 미분양 세대가 1,217세대로 높은 점은 리스크 요인입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트는 제한적일 수 있습니다.
제시된 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 1,959만 원에서 3억 5,982만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 특히, 동일 단지 10층의 3개월 전 실거래가와 동일하여 현재 시장 상황을 반영한 가격으로 보입니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 100점 유사도 사례 3건은 동일 단지, 유사 층, 최근 거래 시점으로 신뢰도가 높습니다. #1 사례(2026.5, 9층)는 3억 5,982만 원, #2 사례(2026.4, 12층)는 3억 4,858만 원, #3 사례(2026.3, 10층)는 3억 4,796만 원으로 보정되었습니다. 제시된 매매가 3억 5,000만 원은 이들 사례와 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있으나, 스펙트럼 상단에 위치합니다. 층구간 감점이 있는 5층 거래 사례들은 3억 2,975만 원에서 3억 4,483만 원으로 보정되어, 층수에 따른 가격 차이를 반영하고 있습니다.
서한이다음레이크뷰는 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 단지 규모와 주차 편의성이 양호합니다. 도원중학교가 인접해 있어 학군 경쟁력이 있으며, 도원어린이공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 쾌적성이 높습니다. 그러나 대구 달서구의 매매 시장은 하락 및 거래량 둔화 추세에 있으며, 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 전세가율이 73.0%로 높은 편이라 갭투자 시 역전세 위험에 대한 주의가 필요합니다.
준공 11년차로 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 활발히 논의될 시점은 아닙니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락 및 미분양 증가 추세로 단기적인 시장 회복은 어려울 수 있습니다. 그러나 월배지구 근생 제4구역 도시개발사업, 달서구 본리동 주상복합 신축공사 등 다수의 개발 사업이 예정되어 있어 장기적으로는 지역 인프라 개선 및 주거 환경 향상에 따른 가치 상승 여지가 있습니다. 특히 대구 4호선 관련 이슈는 교통 편의성 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 아직 확정되지 않은 부분이 많습니다. 신규 공급 물량의 소화 여부가 향후 시장의 중요한 변수가 될 것입니다.
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