매물 유형: 아파트
분석 번호: 3357
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변 지역에 다양한 개발 호재와 신규 공급이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 긍정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 대구 달서구의 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세는 단기적인 시장 불안정성을 시사하므로 주의 깊은 접근이 필요합니다.
제시가 1억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 799만 원에서 1억 5,162만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 위치합니다. 최근 동일 단지 17층 거래(1억 800만 원)와 비교하면 다소 높은 수준이나, 고층 프리미엄 및 개별 호실의 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 따라서 제시가는 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 합리적인 범위 내에 있으나, 추가적인 가격 협상 여지를 검토해볼 필요가 있습니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 #1 사례는 2026년 6월 17층 거래로 대상 매물과 동일한 층과 시점을 가지며, 보정 후 대입 총액은 1억 799만 원입니다. 다른 사례들은 층구간 감점(-10점 또는 -20점)이 있었으나, 전반적으로 1억 1,000만 원대 초반에서 1억 5,000만 원대 초반의 가격 스펙트럼을 형성하고 있습니다. 제시가 1억 2,500만 원은 이 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
가람마을 아파트는 1,445세대의 대단지로 기본적인 주거 인프라가 갖춰져 있습니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 용적률 갭이 높아 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 큽니다. 다만, 현재 대구 달서구의 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세는 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 평이한 수준이나, 인근 개발 사업 및 신규 공급이 지역 가치를 전반적으로 끌어올릴 가능성이 있습니다.
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한(30년) 도달이 1년 남았습니다. 현재 용적률이 15.38%로 법정 상한 300% 대비 284.62%p의 높은 용적률 갭을 가지고 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 평가할 수 있습니다. 이는 향후 재건축 추진 시 사업 진행에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다. 다만, 재건축은 장기간 소요되는 사업이며, 주민 동의율, 사업성 분석, 규제 변화 등 다양한 변수가 존재하므로 지속적인 관심과 정보 수집이 필요합니다.
대구 달서구 아파트 시장은 단기적으로 매매가격지수 하락 및 거래량 감소로 약세를 보이고 있으나, 전세가율 상승 및 전세수급동향 개선은 실수요 기반이 견고함을 나타냅니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력이 매우 높습니다. 또한, 인근에 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 지역 전반의 주거 환경 개선 및 인프라 확충이 기대됩니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 시 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적인 시장 침체와 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성도 염두에 두어야 합니다.
보류