매물 유형: 아파트
분석 번호: 3351
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높은 편입니다. 주변 지역에 다양한 개발 호재와 신규 공급 예정 물량이 존재하여 장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 대구 지역의 매매가격지수 하락세와 아파트 거래량 감소 추세는 단기적인 시장의 불확실성을 나타내므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 7,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 5,000만 원에서 1억 8,392만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상위권에 해당하는 가격으로, 최근 거래된 동일 단지 저층 매물(1억 5,000만 원) 대비 약 2,500만 원 높은 수준입니다. 따라서 제시가는 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 모두 대상 단지인 미리샘마을 내 동일 평형(75.99㎡) 거래 건으로, 유사도 점수가 매우 높습니다. - **#1 사례 (유사도 100점)**: 2026년 5월 거래된 2층 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 5,000만 원입니다. 대상 매물과 동일 단지, 유사 층(저층)으로 가장 직접적인 비교가 가능합니다. - **#2 사례 (유사도 90점)**: 2026년 5월 거래된 6층 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 6,299만 원입니다. 대상 매물(4층)과 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. - **#3 사례 (유사도 90점)**: 2026년 3월 거래된 15층 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 8,392만 원입니다. 대상 매물(4층)과 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 거래 시점이 3개월 전으로 시점 보정이 적용되었습니다. - **#4 사례 (유사도 80점)**: 2026년 5월 거래된 17층 매물로, 보정 후 대입 총액은 1억 7,799만 원입니다. 대상 매물(4층)과 층구간 차이가 커서 20점 감점되었습니다. 이러한 비교사례들을 통해 대상 매물의 가치 스펙트럼을 파악할 수 있습니다.
미리샘마을은 1,120세대의 대단지로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 미리샘어린이공원(97m), CU 대구도원미리샘점(77m) 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 대구보훈병원(1054m)을 제외하고는 대형 의료시설 접근성이 다소 떨어지는 편입니다. 교통 측면에서는 지하철역이 인근에 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 현재 대구 지역의 매매가격지수 하락과 거래량 감소 추세는 단기적인 투자 매력을 저하시키는 요인이나, 준공 28년차로 재건축 연한 도래가 임박했다는 점은 장기적인 투자 가치를 높이는 요소입니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년차로, 재건축 연한(30년)까지 2년이 남아있습니다. 용적률은 현재 15.029435%로 법정 상한 300% 대비 284.970565%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 평가할 수 있습니다. 주변에 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처 등 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 재건축 추진 시 주변 시세에 긍정적인 영향을 받을 가능성이 있습니다. 다만, 재건축은 복잡한 절차와 긴 시간이 소요되므로 사업 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.
대구 달서구 아파트 시장은 최근 매매가격지수 하락과 거래량 감소로 단기적으로는 보수적인 접근이 필요합니다. 그러나 미분양 물량이 점진적으로 해소되고 있으며, 월배지구 근생 제4구역 도시개발사업, 달서구 본리동 주상복합 신축 등 지역 내 다양한 개발 호재가 장기적인 성장 잠재력을 제공합니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한 도래가 임박하고 용적률 여유가 커서 개발 잠재력이 높은 편입니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 유지되고 있어 1인 가구 분화 또는 실거주 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 전반적으로 단기적인 시장 조정기를 거쳐 장기적으로는 개발 호재와 재건축 잠재력에 힘입어 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
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