매물 유형: 아파트
분석 번호: 3346
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 대구 달서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 매매수급동향은 상승세를 보이며 시장의 회복 가능성을 시사합니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 1억 3,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 1억 537만 원에서 1억 4,962만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 8건의 비교사례 중 중간 수준에 해당하며, 상위권 범위에 가깝습니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형(59.895㎡) 거래이며, 유사도 점수는 90~100점으로 매우 높습니다. 특히 4건은 유사도 100점으로 층수까지 유사한 사례입니다. 시점 보정 계수는 0.988~0.994로 최근 시장 변동이 반영되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점인 #1 사례(상인동, 2026.3 거래, 3층)는 보정 후 대입 총액이 1억 1,929만 원으로 산출되었으며, #2 사례(상인동, 2026.2 거래, 4층)는 1억 4,962만 원으로 산출되었습니다. 층구간 감점(-10점)을 받은 사례들은 대상 매물(3층)과 인접한 층수(7층, 9층, 13층, 8층)의 거래입니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달한 단지로, 향후 재건축 추진 시 높은 투자 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 현재 대구 달서구의 매매가격지수 하락 및 인구 감소 추세는 단기적인 투자 수익률에 영향을 미 줄 수 있습니다. 주변에 월촌공원(84m)이 인접해 있어 주거 환경은 양호하나, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
제림 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률 239.97%로 법정 상한 300% 대비 60.03%p의 용적률 갭이 존재하여 재건축 사업성이 양호할 수 있습니다. 주변에 '2040 대구광역시 경관계획 중점경관관리구역 지정' 및 '월배지구 근생 제4구역 도시개발사업' 등의 개발 사업이 고시되어 있어 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
단기적으로 대구 달서구의 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세는 시장의 불확실성을 높입니다. 그러나 매매수급동향이 상승하고 있고, 재건축 연한 도달 및 용적률 갭으로 인한 개발 잠재력은 장기적인 관점에서 긍정적인 요소입니다. 인근의 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처 등 대규모 신규 공급 물량은 단기적으로 경쟁 심화를 야기할 수 있으나, 장기적으로는 지역 인프라 확충과 함께 동반 성장을 기대할 수도 있습니다. 대구시 도시정비 '생활권 중심' 전환 등의 정책적 변화도 주목할 필요가 있습니다.
보류