매물 유형: 아파트
분석 번호: 3339
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 상인역 역세권 입지와 인근 다수의 개발 호재는 긍정적 요인으로 작용합니다. 다만, 대구 달서구의 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세는 단기적인 시장 리스크로 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 6,843만 원 ~ 최고 2억 7,500만 원)의 상단 범위를 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 대비 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
#1 비교사례는 2026년 5월에 거래된 동일 단지 10층, 전용 84.99㎡ 매물로, 실거래가 2억 7,500만 원, 평당가 1,070만 원입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 대상지 대입 총액은 2억 7,500만 원으로 산출되었습니다. #2 비교사례는 2026년 3월에 거래된 동일 단지 11층, 전용 84.99㎡ 매물로, 실거래가 2억 7,000만 원, 평당가 1,050만 원입니다. 시점 보정 계수 0.994가 적용되어 대상지 대입 총액은 2억 6,843만 원으로 산출되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 유사 층수 및 면적으로 높은 유사도를 보입니다.
대상 아파트는 상인역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근에 다수의 학교와 편의시설이 있어 주거 편의성이 높습니다. 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 다만, 대구 달서구의 매매가격지수 하락 및 인근 신규 공급 물량은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.
대상 아파트는 1993년 준공되어 33년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 잠재력은 '높음(4점)'으로 평가됩니다. 향후 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 따라 가치 상승 여력이 충분합니다.
대구 달서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가격지수와 월세가격지수는 보합세를 유지하고 있습니다. 매매수급동향은 82.15로 상승하고 있으나, 인근에 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처 등 2,133세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 공급 과잉에 대한 우려가 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 변수가 될 것이며, 단기적으로는 지역 시장 동향과 공급 물량 추이를 면밀히 관찰해야 합니다.
보류