매물 유형: 아파트
분석 번호: 3338
종합 리스크 점수: 62점
본 매물은 준공 33년차로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수는 하락 추세이나 전세가율은 상승하여 갭투자 리스크는 제한적입니다. 인근에 다양한 신규 공급 및 개발 호재가 존재하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단지 내 저층 거래가 부족하여 가격 판단에 유의해야 합니다.
제시된 매매가 2억 5,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,766만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 시장 가격과 적정 수준으로 평가될 수 있습니다.
선별된 비교사례 1건은 대상 매물과 동일 단지(동서), 동일 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치하며, 2026년 2월에 2억 6,000만 원에 거래된 134.97㎡ 9층 매물입니다. 이 사례는 층구간 감점(-10점)이 적용되어 최종 보정 후 대입 총액은 2억 5,766만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가 2억 5,500만 원과 유사한 수준입니다.
본 매물은 재건축 연한에 도달한 단지로, 용적률 갭이 높아 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 높습니다. 상인역이 도보 13분 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 상인초등학교 등 학군이 형성되어 있어 실거주 및 투자 가치가 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 33년차로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률 2.788178% 대비 법정 상한 300%로 용적률 여유가 297.211822%p에 달해 재건축 사업성이 매우 높습니다. 이는 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 중요한 요인입니다.
대구 달서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가율 상승과 재건축 연한 도달로 인한 개발 잠재력은 긍정적인 요소입니다. 인근에 다양한 개발 호재(도로 개설, 지구단위계획 변경, 공동주택 및 주상복합 신축 등)가 예정되어 있어 장기적으로 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 지역 내 미분양 현황(1,217세대)과 향후 신규 공급 물량은 시장에 부담으로 작용할 수 있으므로, 단기적인 시세 변동에 대한 주의가 필요합니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 여부와 진행 상황이 핵심적인 가치 상승 동력이 될 것입니다.
매수