매물 유형: 아파트
분석 번호: 3332
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 18년차의 중층 아파트로, 유사 거래 사례를 통한 가격 분석 결과 제시가 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 본리동 일대에 다수의 개발 사업이 진행 중이며, 특히 대규모 주상복합단지 건설 계획은 지역 상권 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 대구 달서구의 미분양 현황과 향후 공급 예정 물량은 시장에 부담으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 9,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 4,998만 원에서 3억 5,082만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 약 3,918만 원에서 4,002만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 내 실거래가보다 다소 높은 가격으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 7층 거래로 3억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 4,998만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 20층 거래로 3억 5,200만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 있었으나 보정 후 대입 총액은 3억 5,082만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물의 제시가 3억 9,000만 원보다 낮은 가격에 거래되었습니다.
대상 단지는 세대당 2.02대의 충분한 주차 공간과 18년차의 비교적 양호한 건물 연식을 갖추고 있습니다. 인근에 대구예담학교 등 교육 시설이 위치하며, 본리어린이공원, GS25 달서본동점 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 본리동 인구는 꾸준히 증가하고 있어 실거주 수요는 유지될 것으로 보이나, 현재 제시가는 유사 거래 사례 대비 높은 수준으로 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 18년차로 재건축 연한(30년)까지는 약 12년이 남아있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률이 745.44%로 법정 상한 1500% 대비 754.56%p의 여유가 있어 장기적으로는 개발 잠재력이 보통 수준으로 평가됩니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락, 거래량 감소, 미분양 증가 등 전반적인 시장 둔화 추세를 보이고 있습니다. 특히, 2,133세대의 신규 아파트 공급 예정은 향후 시장에 추가적인 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 다만, 대구시의 도시정비 계획 변경 및 본리동 주상복합 신축 등 지역 개발 호재는 장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 제시가는 시장 상황 및 유사 거래 사례 대비 높은 편이므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 현명해 보입니다.
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