매물 유형: 아파트
분석 번호: 3322
종합 리스크 점수: 73점
대상 매물인 죽전역해링턴플레이스더베스트는 준공 2년차 신축 아파트로 건물 상태가 매우 양호하며, 죽전역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 다만, 대구 달서구 지역의 매매가격지수가 하락 추세이며, 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 5,635만 원의 가치 스펙트럼 대비 높은 수준에 해당합니다. 이는 대상 매물의 층수(32층)와 신축 아파트라는 점이 반영된 것으로 보이나, 보정된 비교사례 가치와는 차이가 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
선별된 비교사례는 2026년 2월 감삼동 죽전역해링턴플레이스더베스트 44층 109.9501㎡ 거래로, 7억 2,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 고층에 해당하며, 전용면적 기준 평당가 2,165만 원입니다. 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었고, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정은 유사성으로 인해 1.000이 적용되었습니다. 이 사례를 대상 매물(84.96㎡)에 대입하여 보정 후 환산된 총액은 5억 5,635만 원입니다.
대상 매물은 죽전역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 2년차 신축 아파트로 주거 쾌적성이 높습니다. 감삼동 지역은 최근 4년간 인구가 14.1% 증가하는 등 인구 유입이 활발하여 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 대구 달서구 전체적으로 매매가격지수가 하락하고 미분양 물량이 높은 점, 그리고 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있다는 점은 투자 가치에 부정적인 영향을 미 미칠 수 있습니다. 단지 규모가 200세대로 소규모인 점도 향후 투자 회수 시 유동성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.
대상 아파트는 2024년 준공되어 건물 나이가 2년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 28년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 아파트임을 감안할 때 당분간은 고려할 필요가 없습니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락, 거래량 감소, 높은 미분양 물량 등 전반적으로 공급 우위 시장의 특징을 보이고 있습니다. 특히 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처, 본리동자이, 달서롯데캐슬 센트럴스카이 등 2,133세대의 대규모 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 추가적인 공급 부담으로 작용할 것입니다. 이러한 공급 리스크는 대상 매물의 단기적인 가격 상승을 제한하고 하방 압력을 가할 수 있습니다. 장기적으로는 죽전역 역세권 입지와 신축 아파트의 강점이 있으나, 단기적인 시장 상황은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
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