매물 유형: 아파트
분석 번호: 3320
종합 리스크 점수: 83점
대상 아파트는 준공 4년차의 신축 단지로, 건물 노후도 측면에서 매우 우수합니다. 대구 달서구는 매매가격지수 하락세에도 불구하고 매매수급동향이 상승하고 있으며, 감삼동 지역의 꾸준한 인구 증가세와 다수의 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 인근에 예정된 신규 공급 물량이 많아 향후 경쟁 심화에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 9,250만 원에서 6억 5,961만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물(6억 4,000만 원)보다도 높은 가격으로, 시장의 평균적인 가치 평가보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 죽전역동화아이위시 동일 단지 내 전용면적 82.037㎡~84.8357㎡ 범위의 매매 사례입니다. 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다. 최근 2026년 6월 거래된 16층 84.4714㎡ 매매가는 6억 4,000만 원(평당 2,505만 원)이며, 4층 84.4714㎡ 매매가는 5억 9,000만 원(평당 2,309만 원)입니다. 이들 사례는 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 시세 변동이 거의 없이 직접 비교가 가능합니다. 모든 비교사례는 중심상업지역에 위치하며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수가 1.000으로 동일한 조건에서 비교되었습니다. 시점 보정 계수는 최근 거래일수록 1.000에 가까워 시장 상황을 잘 반영하고 있습니다.
죽전역동화아이위시는 준공 4년차의 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 죽전역(대구2호선)까지 도보 11분 거리로 준역세권에 해당하며, 주변에 궁전 어린이공원, GS25, 아이위시어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 감삼동 지역의 꾸준한 인구 증가세는 잠재적인 수요를 뒷받침합니다. 다만, 제시가가 시장의 보정된 가치 스펙트럼보다 높은 점은 투자 시 주의가 필요합니다.
준공 2022년으로 건물 나이가 4년밖에 되지 않아 재건축 연한(30년)까지는 26년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 당분간은 논의될 가능성이 낮습니다.
대구 달서구의 매매가격지수는 하락세이나, 매매수급동향은 상승하여 잠재적 수요는 여전히 존재합니다. 감삼동 지역의 인구 증가는 긍정적인 신호입니다. 그러나 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처 등 인근 2,133세대의 신규 공급 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 대구시의 도시정비 계획 변경 및 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
보류