매물 유형: 아파트
분석 번호: 3303
종합 리스크 점수: 52점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고 있으나, 인근 대규모 신규 공급 물량과 지역 내 매매가격지수 하락 추세가 리스크 요인으로 작용합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 부족해 보입니다. 도심 중심업무지구(CBD) 접근성은 양호하나, 역세권 외곽에 위치하여 교통 프리미엄은 제한적입니다.
제시된 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션으로 산출된 1억 7,753만 원에서 2억 1,530만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으며, 최근 시장의 하락 추세를 고려할 때 가격적 메리트가 제한적일 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 112.45㎡ 기준으로 보정 전 평당가는 691만 원/평에서 838만 원/평으로 형성되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었으며, 대상 면적(84.95㎡)에 대입 시 환산 총액은 최저 1억 7,753만 원(#1, 2026년 6월 거래)에서 최고 2억 1,530만 원(#3, 2026년 2월 거래)으로 나타났습니다. 이들 사례는 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 유사도 점수는 0점입니다.
대상 아파트는 용산역 준역세권(도보 14분)에 위치하며, 성서중학교가 인접하여 학군 경쟁력은 양호합니다. 그러나 대구 달서구 전반의 매매 시장 침체와 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치를 저해하는 요인입니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하여 가격적 메리트가 낮아 보이며, 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 것으로 판단됩니다.
용산보성타운은 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아있습니다. 아직 구체적인 재건축 추진 움직임은 없으나, 향후 재건축 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 다만, 용적률 갭 분석이 미등록되어 개발 잠재력을 정확히 판단하기 어려우며, 인근 신규 공급 물량이 많아 재건축 사업성이 충분히 확보될지는 미지수입니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락, 미분양 증가, 대규모 신규 공급 예정 등 전반적으로 하방 압력이 높은 시장입니다. 용산보성타운은 준공 27년차로 노후화가 진행되고 있으며, 제시가는 시장 상황 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 단기적으로는 가격 조정 가능성이 있으며, 장기적으로는 재건축 추진 여부와 지역 시장 회복에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다. '성서공단로~장기공원간 도로건설(2단계)' 및 '월배지구 근생 제4구역 도시개발사업' 등 인근 개발 호재는 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 그 효과는 제한적일 것으로 예상됩니다.
보류