매물 유형: 아파트
분석 번호: 3302
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물인 용산롯데캐슬은 용산역 역세권에 위치하며 1,626세대의 대단지로 기본적인 입지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 최근 대구 달서구의 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세는 주의가 필요하지만, 매매수급동향이 상승하고 있어 잠재적 수요는 존재합니다. 특히 인근에 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처 등 2,133세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 경쟁 심화 및 시세 변동을 야기할 수 있습니다.
제시가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,294만 원에서 3억 5,578만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 중앙값 3억 5,000만 원보다 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있으나, 11층이라는 중층의 장점과 용산역 초역세권 입지, 그리고 대단지 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.
비교사례 4건은 모두 용산롯데캐슬 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 15층 거래로 3억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물과 시점 및 층수 차이가 적어 유사도가 가장 높습니다. #2, #3 사례는 2026년 1월 거래로 시점 보정 계수 0.988이 적용되어 각각 3억 5,578만 원, 3억 4,590만 원으로 보정되었습니다. #4 사례는 2026년 1월 4층 거래로 층구간 감점(-10점)이 적용되어 3억 4,294만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 전용면적이 동일하여 면적 보정은 적용되지 않았습니다.
용산롯데캐슬은 대구2호선 용산역 초역세권(도보 5분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다. 이는 높은 투자 가치를 부여하는 핵심 요소입니다. 1,626세대의 대단지 아파트로, 단지 규모가 크고 주차 환경도 양호하여 실거주 및 투자 수요 모두에게 매력적입니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설, 의료 시설, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지 경쟁력이 높습니다.
준공 22년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 8년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 추진이 어렵습니다. 향후 연한 도래 시 용적률 갭 분석을 통한 개발 잠재력 평가가 필요할 수 있으나, 현재 용적률이 미등록 상태이므로 정확한 분석은 어렵습니다. 리모델링 가능성은 존재하나, 단지 규모와 세대수를 고려할 때 주민 동의 및 사업성 확보가 관건이 될 것입니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세에 있지만, 매매수급동향 상승은 잠재적 수요를 나타냅니다. 용산역 역세권 입지와 대단지라는 강점은 시장 하락기에도 비교적 안정적인 가치를 유지할 수 있는 요인입니다. 그러나 인근 2,133세대의 신규 아파트 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대구 4호선 모노레일 공약 등 교통 호재와 도시정비 계획 변경 등의 지역 개발 이슈는 장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적인 시세 상승을 기대하기는 어려울 수 있습니다. 공시지가는 꾸준히 상승하고 있어 토지 가치 측면에서는 긍정적입니다.
보류