매물 유형: 아파트
분석 번호: 3301
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력이 있습니다. 주변에 다양한 개발 사업이 예정되어 있어 지역 가치 상승이 기대되나, 현재 매매가격지수가 하락 추세이며 지역 내 신규 공급 물량이 많아 가격 경쟁이 심화될 수 있습니다. 용산역 준역세권 입지로 교통 편의성은 양호합니다.
제시가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 1,742만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 시장의 최근 거래 흐름을 반영한 적정 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 #1 용산서한화성1 아파트로, 2026년 1월에 59.9㎡ 면적이 2억 2,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수(11층)로 유사도 점수 100점을 받았습니다. 시점 보정 계수 0.988을 적용하여 보정 후 평당가는 1,200만 원, 환산 총액은 2억 1,743만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가와 매우 유사한 수준입니다.
대상 아파트는 용산역 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 용산근린공원 등 녹지 공간이 인접하여 주거 쾌적성이 높습니다. 28년차 건물로 재건축 연한에 근접하고 있어 장기적인 관점에서의 개발 잠재력이 투자 가치로 작용할 수 있습니다. 다만, 대구 달서구의 매매가격지수 하락 및 신규 공급 물량 증가 추세는 단기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 28년차로 재건축 연한(30년)까지 2년이 남아 재건축 가능성을 검토해볼 수 있는 시점입니다. 현재 용적률이 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률이 300%임을 감안할 때 용적률 갭이 충분하다면 사업성이 있을 수 있습니다. 다만, 재건축은 복잡한 절차와 긴 시간이 소요되므로 신중한 접근이 필요합니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세에 있어 단기적인 시장 전망은 보수적입니다. 하지만 용산역 준역세권 입지와 인근 지역의 다양한 개발 호재(도로 개설, 지구단위계획 변경 등)는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 재건축 연한 도래는 미래 성장 잠재력을 높이는 요인입니다. 신규 공급 물량의 영향으로 단기적인 가격 조정 가능성이 있으나, 장기적으로는 개발 호재와 재건축 가능성에 기반한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.
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