매물 유형: 아파트
분석 번호: 3300
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 대구 달서구 지역은 매매가격지수 하락세와 아파트 거래량 감소 추세이나, 전세가율은 상승하고 미분양 물량은 감소하는 등 일부 긍정적인 신호도 보입니다. 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있으나, 다양한 개발 호재와 지구단위계획 변경이 예정되어 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 9,703만 원에서 2억 5,940만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 2억 3,388만 원과 비교 시 상위권에 해당합니다. 이는 시장의 전반적인 하락 추세와 인근 공급 물량을 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래이며, 시점은 2026년 1월부터 5월까지로 비교적 최근 거래들입니다. 이 사례들은 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 대상 매물과 동일한 용도지역(제3종일반주거지역)에 위치합니다. 각 사례는 면적, 용도, 도로, 역세권, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최종 환산 총액이 산출되었습니다. 예를 들어, 2026년 5월 거래된 59.95㎡ 면적의 1층 매물(거래가 1억 5,000만 원)은 대상지 면적 대입 시 2억 1,262만 원으로 환산되었고, 2026년 2월 거래된 59.95㎡ 면적의 8층 매물(거래가 1억 8,300만 원)은 대상지 면적 대입 시 2억 5,940만 원으로 환산되었습니다. 이처럼 동일 단지 내에서도 층수 및 거래 시점에 따라 평당가와 환산 총액에 차이가 발생하고 있습니다.
한마음 아파트는 1012세대의 대단지로, 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 이곡역(대구2호선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근에 한마음어린이공원, 이마트24 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다. 다만, 대구 달서구의 전반적인 매매시장 하락세와 향후 신규 공급 물량 증가가 단기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차로, 재건축 연한 30년에 1년 남았습니다. 용적률이 1.3672548%로 법정 상한 300% 대비 여유가 커 재건축 사업성이 높을 것으로 판단됩니다. 현재 용적률 활용률이 0.5%에 불과하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 따라서 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 매우 높습니다.
대구 달서구는 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세이나, 미분양 물량 감소와 전세가율 상승은 긍정적인 신호입니다. 특히 대상 단지는 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다. '성서공단로~장기공원간 도로건설', '월배지구 근생 제4구역 도시개발사업', '달서구 본리동 주상복합 신축공사' 등 인근 개발 호재들이 지역 가치를 높일 것으로 예상됩니다. 다만, 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 속도가 핵심 변수가 될 것입니다.
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