대구광역시 달서구 대명천로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3293

종합 리스크 점수: 67점

AI 요약 평가

대상 아파트는 준공 2년차의 신축 단지로, 인근 지역의 다양한 개발 호재와 도시정비 계획 변경이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 대구 달서구의 매매가격지수 하락세와 미분양 물량은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하나, 신축 단지의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 7점 — 준공 2년차 신축 아파트로 재건축 연한까지 여유가 많으며, 인근 지역의 다양한 개발 호재 및 도시정비 계획 변경이 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 사진이 제공되지 않았으나, 준공 2년차 신축 아파트로 건물 노후도는 매우 양호할 것으로 판단됩니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 6.6%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 5건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 용산역테마파크 하이로프클라이밍장 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 8.3% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 9점 — 준공 2년 차 건물입니다. 신축급으로 건물 상태가 우수합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,761만 원에서 3억 9,198만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매매가와 유사한 수준으로, 신축 아파트의 가치와 잠재적 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 4건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 24층 84.6737㎡가 3억 9,200만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 9,198만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 10층 84.6737㎡가 3억 6,500만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 6,498만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 19층 84.954㎡가 3억 6,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 계수 0.997을 적용하여 보정 후 대입 총액은 3억 5,761만 원입니다. #4 사례는 2026년 2월 14층 84.954㎡가 3억 8,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 3억 7,532만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 최근 거래 시점을 가지고 있어 가격 타당성 분석에 매우 유효합니다.

심층 분석

대상 아파트는 준공 2년차의 신축 단지로 단지 경쟁력이 높습니다. 용산역과 죽전역이 도보 14분 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 궁전 어린이공원, GS25, 본리종합동물병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 죽전역하늘채어린이집 등 교육 시설도 존재하여 실거주 및 투자 가치가 있습니다. 다만, 대구 달서구의 전반적인 시장 하락세와 미분양 물량, 신규 공급 예정 물량은 투자 시 주의가 필요합니다.

준공 2년차로 재건축 연한(30년)까지 28년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 신축 단지임을 고려할 때 단기적인 추진 가능성은 희박합니다.

대구 달서구의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세가격지수와 월세가격지수는 보합세를 유지하고 있으며 매매가 대비 전세가 비율은 상승하고 있습니다. 이는 매매가 하락 압력 속에서도 전월세 시장의 수요는 비교적 견고함을 시사합니다. '성서공단로~장기공원간 도로건설', '월배지구 근생 제4구역 도시개발사업', '달서구 본리동 주상복합 신축공사' 등 인근 개발 호재들은 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 2,133세대의 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 불안정성을 야기할 수 있으므로, 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 층수와 향을 확인하여 채광, 조망, 소음 등 주거 환경을 직접 확인해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 혼잡도를 확인하여 주차 편의성을 점검해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출은 없는지, 장기수선충당금 적립 현황은 양호한지 확인해야 합니다.
인근 예정된 신규 아파트 공급 물량(감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처 등)의 구체적인 입주 시기와 예상 파급 효과를 추가로 분석하여 매매가에 미칠 영향을 파악해야 합니다.
대구 달서구의 미분양 현황 및 매매가격지수 하락세가 지속될 경우, 매매가 하방 압력이 커질 수 있으므로 시장 동향을 면밀히 주시해야 합니다.
용산역, 죽전역까지 도보 이동 시 실제 체감 거리와 주변 보행 환경을 확인해야 합니다.
인근 학교 및 학원가 접근성을 확인하여 자녀 교육 환경에 적합한지 판단해야 합니다.

최종 판정

보류