대구광역시 달서구 호산로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3281

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

대상 매물은 대구 달서구 삼성명가타운 아파트로, 준공 26년차 대단지 아파트입니다. 강창역 역세권 입지를 갖추고 있으며, 인근에 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 대구 지역의 매매가격지수 하락세와 미분양 현황은 단기적인 시장 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 6점 — 준공 26년차로 재건축 연한(30년)에 근접하고 있으며, 인근 지역 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 규제 전망을 기대할 수 있습니다. 다만, 대구 4호선 모노레일 공약 등 교통 관련 이슈는 변동성을 가질 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 26년차임을 고려할 때 기본적인 노후화는 진행되었을 것으로 예상됩니다. 현장 확인을 통해 외벽, 공용부 등의 실제 상태를 점검하는 것이 중요합니다.
인근 실거래가: 3점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 22.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 차이가 큰 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 56건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 강창역 대구2호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 10.1% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 26년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,736만 원에서 1억 9,884만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지, 유사 평형의 최고가인 1억 9,884만 원보다 약 1,616만 원 높은 금액으로, 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형(±5%) 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 11건은 유사도 100점으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형, 유사 층수(중층)의 거래입니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 1억 6,586만 원에서 1억 9,884만 원 사이에 분포합니다. 유사도 90점 사례들은 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물의 가치를 평가하는 데 높은 신뢰도를 제공합니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 6월, 14층)는 1억 9,750만 원에 거래되었으며, 유사도 90점의 #12 사례(2026년 6월, 17층)는 1억 9,849만 원에 거래되어, 최근 거래가 2억 원에 근접하고 있음을 보여줍니다.

심층 분석

삼성명가타운은 강창역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 2076세대의 대단지 아파트로 단지 경쟁력이 높습니다. 주변에 강창근린공원, 계명대학교 동산병원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 양호합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 대단지 아파트의 특성상 기본적인 교육 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지니고 있으나, 현재 대구 지역의 시장 침체와 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 4년이 남아있어, 향후 재건축 추진 가능성이 있습니다. 대단지 아파트의 경우 재건축 사업성이 비교적 높게 평가될 수 있으나, 실제 추진까지는 많은 시간과 절차가 소요됩니다. 인근의 월배지구 근생 제4구역 도시개발사업, 월암동 공동주택 신축 등 지역 개발 호재는 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 불충분으로 산출 불가하나, 향후 재건축 사업성 분석 시 중요한 요소가 될 것입니다.

대구 달서구는 매매가격지수 하락, 거래량 감소, 높은 미분양 물량 등 단기적으로는 시장 침체 국면에 있습니다. 그러나 삼성명가타운은 강창역 역세권 입지, 대단지 규모, 그리고 4년 후 재건축 연한 도래라는 장기적인 호재를 가지고 있습니다. 인근에 감삼해링턴플레이스트라이빗4차, 달서 푸르지오 시그니처 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승은 제한적일 수 있으나, 장기적으로는 재건축 기대감과 지역 개발 호재에 힘입어 가치 상승 여력이 있다고 판단됩니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장을 방문하여 외벽 균열, 누수 흔적, 타일 탈락 등 건물 외관의 노후도와 관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
대상 호실의 내부 마감재 상태, 벽지 오염, 곰팡이, 천장 누수 흔적 등을 꼼꼼히 점검하여 추가 수리 비용 발생 여부를 파악해야 합니다.
단지 내 주차장의 실제 이용률과 혼잡도를 확인하여 세대당 1.1대의 주차 비율이 실질적인 주차 편의를 제공하는지 점검해야 합니다.
최근 3년간 관리비 내역을 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 관리비 상승 요인이 있는지 검토해야 합니다.
인근 부동산 중개업소를 통해 해당 단지의 최근 거래 동향, 매물 소진 속도, 급매물 여부 등 시장 분위기를 추가로 파악하는 것이 좋습니다.
재건축 추진 시 예상되는 추가 분담금 및 진행 상황에 대한 정보를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

최종 판정

보류