매물 유형: 주택
분석 번호: 328
종합 리스크 점수: 75점 / 등급: 매우 저평가
신축 단독주택으로 우수한 입지와 개발 호재를 갖추고 있으며, 제시가는 비준가격 대비 저평가되어 있습니다.
제시된 매매가 31억 5,000만 원은 실거래 기반 비준가격 47억 3,434만 원 대비 15억 8,434만 원(-33.5%) 저평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건 중 유사도 98점의 사례 #7(2026년 4월 거래, 198.49㎡)은 평당 8,448만 원에 거래되었습니다. 유사도 93점의 사례 #1(2026년 5월 거래, 182.8㎡)은 평당 7,948만 원에 거래되었습니다. 전반적으로 유사도 높은 사례들의 평당가가 대상 매물의 제시가 평당가보다 높게 형성되어 있습니다.
대상 주택의 공시지가 기준 토지가치는 9억 1,902만 원이며, 추정 시장 토지가치는 11억 282만 원에서 16억 5,424만 원 수준입니다. 건물은 준공 4년차로 잔존가치가 높으므로, 토지 가치와 건물 가치를 합산한 추정가는 제시가 31억 5,000만 원보다 훨씬 높을 것으로 예상됩니다.
준공 4년차로 재건축 연한까지는 상당한 시간이 남아있습니다. 그러나 현재 용적률 125.14%로 법정 상한 300% 대비 174.86%p의 여유가 있어 장기적인 관점에서는 개발 잠재력이 충분합니다. 인근에 용도지역 변경 호재 및 재개발 사업이 진행 중이므로, 향후 용도지역 상향 등의 변화가 발생한다면 재건축 경제성은 더욱 높아질 수 있습니다.
해당 주택은 층별 용도가 다중주택으로 기재되어 있으나, 현재 임대 현황에 대한 정보가 없어 층별 임대수입 추정 및 임대 수익률 분석은 불가합니다.
용산구는 서울의 핵심 지역으로, 최근 남영동 재개발 등 정비사업이 활발하게 추진되고 있으며, 원효로3가 청년안심주택, 이촌 르엘 등 대규모 신규 공급도 예정되어 있습니다. 이러한 개발 호재와 신규 공급은 장기적으로 지역 가치를 상승시킬 요인이 되지만, 단기적으로는 신규 공급에 따른 경쟁 심화 가능성도 있습니다. 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세이며 매매수급동향도 상승세이므로, 향후 1~3년 동안 꾸준한 시세 상승이 기대됩니다.
매수