매물 유형: 아파트
분석 번호: 3268
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 대구 수성구 욱수동 태왕4하이츠 아파트로, 준공 22년차의 중형 단지입니다. 현재 대구 지역은 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있으며, 매매수급동향은 상승세를 유지하고 있습니다. 인근에 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 1,057세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있을 수 있으나, 층수 및 단지 하드웨어 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.
제시된 매매가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,012만 원에서 2억 9,774만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 특히, 2026년 1월에 거래된 동일 단지 5층의 보정 후 대입가치 2억 8,012만 원과 비교했을 때, 대상 매물의 3층이라는 점을 감안하면 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 2건으로, 모두 대상 매물과 동일 단지인 태왕4하이츠 아파트입니다. #1 사례는 2026년 1월에 5층이 2억 8,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 8,012만 원으로 환산되었습니다. #2 사례는 2026년 3월에 13층이 2억 9,800만 원에 거래되었으며, 층수 차이로 인한 감점(-10점)이 적용되었고 시점 보정 후 2억 9,774만 원으로 환산되었습니다. 두 사례 모두 대상 매물과 전용면적이 동일하여 면적 보정은 적용되지 않았습니다.
대상 아파트는 사월역(대구2호선)까지 도보 13분 거리로 준역세권에 해당하며, 대구욱수초등학교가 인접해 있어 학군 접근성이 양호합니다. 402세대의 중형 단지로 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있으나, 준공 22년차로 신축 아파트 대비 경쟁력은 다소 떨어질 수 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 투자 가치 상승에 대한 경쟁 요인이 존재합니다.
준공 22년차로 재건축 연한(30년)까지 8년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률 갭 분석 결과 '산출불가'로 나타났으나, 현재 용적률이 미등록 상태이므로 향후 재건축 시 사업성 판단을 위해서는 정확한 용적률 확인이 필수적입니다. 현재로서는 리모델링 가능성을 우선적으로 검토하는 것이 현실적입니다.
대구 수성구는 매매가격지수가 보합세인 반면 전월세가격지수는 상승세를 보여 임대수요는 견고합니다. 그러나 아파트 거래량은 지속적으로 감소하고 있으며, 인근에 1,057세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적인 급격한 가격 상승보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상되며, 장기적으로는 재건축 연한 도래 시점의 시장 상황과 개발 호재에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.
매수 보류