매물 유형: 아파트
분석 번호: 3261
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 32년 경과된 재건축 연한 도달 아파트로, 용적률 갭이 존재하여 개발 잠재력이 보통 수준입니다. 신매역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 재건축 사업이 활발히 진행 중인 점은 긍정적입니다. 다만, 인근에 예정된 신규 공급 물량과 최근 아파트 거래량 하락 추세는 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성 확대 요인으로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다.
제시가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,489만 원에서 1억 9,009만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 특히, 가장 최근인 1개월 전 동일 단지 4층 거래가 1억 7,500만 원이었던 점을 고려할 때, 제시가는 시장 평균 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 시지삼주한라협화 아파트의 실거래가입니다. 유사도 100점 사례들은 시점만 다를 뿐 면적, 층구간이 유사하며, 유사도 90점 사례들은 층구간 차이로 인해 10점 감점되었습니다. 예를 들어, 1개월 전 거래된 유사도 100점 사례(#1)는 4층, 59.88㎡ 매물이 1억 7,500만 원에 거래되었으며, 0개월 전 거래된 유사도 90점 사례(#6)는 10층, 59.88㎡ 매물이 1억 5,000만 원에 거래되어 층구간 차이가 반영된 것으로 보입니다. 이들 사례는 시점수정, 면적, 용도지역, 도로, 역세권, 호재 보정이 모두 반영된 최종값입니다.
대상 아파트는 신매역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 955세대의 대단지로 기본적인 주거 편의성은 확보되어 있습니다. 주변에 누리어린이공원, 세븐일레븐, 캐리어구두명품종합병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호한 편입니다. 다만, 제시가가 비교사례 스펙트럼 상단을 상회하는 점은 투자 수익률 측면에서 신중한 접근을 요구합니다.
준공 32년차로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 50.19%p 존재하여 재건축 잠재력은 보통 수준입니다. 주변 지산목련아파트, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 활발히 진행 중인 점은 긍정적인 신호입니다. 그러나 재건축은 장기간 소요되는 사업이며, 사업성 분석, 주민 동의율 확보, 규제 변화 등 다양한 변수가 존재하므로 면밀한 검토가 필요합니다.
대구 수성구는 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 중입니다. 매매수급동향은 수요 우위가 약화되고 있으며, 아파트 거래량은 감소 추세입니다. 인근에 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 1,057세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 시장의 불확실성과 공급 리스크를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.
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