매물 유형: 아파트
분석 번호: 3246
종합 리스크 점수: 50점
본 매물은 대구광역시 수성구에 위치한 준공 27년차 아파트로, 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 존재합니다. 인근 신매역과 사월역이 도보 10분 이내 거리에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 학교와 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 대구 수성구 지역의 매매 거래량이 감소 추세에 있고, 향후 1,057세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 시장 경쟁 심화 및 가격 변동성에 대한 주의가 필요합니다.
제시가 2억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 785만 원에서 2억 2,484만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 특히 동일 단지, 동일 층의 최근 거래가 2억 800만 원이었던 점을 고려할 때, 제시가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지, 동일 층(2층), 동일 면적의 2026년 2월 거래로, 보정 후 대입 총액은 2억 785만 원입니다. 유사도 100점으로 가장 적합한 비교사례입니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 12층, 동일 면적의 2026년 2월 거래로, 보정 후 대입 총액은 2억 2,484만 원입니다. 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으나, 유사도 90점으로 높은 신뢰도를 보입니다.
본 매물은 신매역, 사월역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 대구매호초등학교가 81m 거리에 있어 학군이 우수합니다. 준공 27년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 장기적인 관점에서 개발 가치를 기대할 수 있습니다. 다만, 대구 수성구의 매매 거래량 감소 및 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.
시지우방하이츠는 1999년 준공되어 27년이 경과했습니다. 재건축 연한(30년)까지 3년이 남아 있어 향후 재건축 추진 가능성이 높습니다. 인근 지산목련아파트, 범어아파트지구, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 활발히 진행 중인 점은 긍정적인 요인입니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 사업 추진 시 용적률 상향을 통한 사업성 확보가 중요할 것입니다.
대구 수성구는 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 매매 거래량은 감소 추세입니다. 인근 지역의 미분양 세대(533세대)와 향후 1,057세대의 신규 아파트 공급 예정은 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 그러나 대구시의 '로봇·디지털' 대전환 정책 및 TK 반도체벨트 조성 등 지역 경제 활성화 노력은 장기적으로 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 크지만, 단기적인 시장 상황과 신규 공급 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
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