매물 유형: 아파트
분석 번호: 3245
종합 리스크 점수: 50점
대상 매물은 준공 20년차 아파트로 재건축 연한까지 10년이 남았으며, 인근에 신매역이 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 최근 대구 지역의 매매가격지수는 보합세, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이며 수급동향은 상승 중이나, 아파트 거래량은 하락 추세입니다. 인근에 다수의 재건축 사업과 신규 분양 물량이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 해당합니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 7,968만 원에서 3억 6,969만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 동일 단지 고층 거래가와 유사한 수준이나, 비교사례 스펙트럼의 최고가보다도 높은 가격으로, 시장 상황을 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단될 수 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 1월 거래된 22층 매물로, 보정 후 대입 총액은 3억 14만 원입니다. #2 사례는 2026년 4월 거래된 8층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 2억 7,968만 원입니다. #3 사례는 2026년 3월 거래된 6층 매물로, 층구간 감점(-10점)이 적용되었으나 가장 높은 보정 후 대입 총액인 3억 6,969만 원을 기록했습니다. #4 사례는 2026년 1월 거래된 5층 매물로, 층구간 감점(-20점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 1,514만 원입니다. 제시된 매매가 3억 8,000만 원은 이들 비교사례의 보정 후 대입 총액 스펙트럼 중 상단에 위치하는 수준입니다.
대상 매물은 신매역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 매호공원 등 녹지 공간이 인접하여 주거 환경이 쾌적합니다. 그러나 준공 20년차 아파트로 신축 아파트 대비 단지 경쟁력은 다소 낮을 수 있습니다. 인근에 예정된 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 크지 않을 수 있습니다.
대상 단지는 2006년 준공되어 현재 건물 나이 20년입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 대구 수성구 내 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있는 점은 장기적인 관점에서 재건축 기대감을 형성할 수 있는 요소입니다.
대구 수성구의 매매가격지수는 보합세, 전세 및 월세가격지수는 상승세를 보이고 있어 실수요는 꾸준하나, 아파트 거래량 감소와 신규 공급 예정 물량은 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 미분양 물량이 감소 추세에 있으나, 이는 일시적 현상일 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 대상 매물은 준역세권 입지와 중규모 단지라는 장점이 있으나, 다소 높은 제시가와 향후 공급 경쟁을 고려할 때 단기적인 큰 폭의 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대하는 것이 합리적입니다.
보류