매물 유형: 아파트
분석 번호: 3243
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 31년차로 재건축 연한에 도달했으며, 신매역 역세권에 위치하여 개발 잠재력이 높은 아파트입니다. 인근 지역의 활발한 재건축 사업과 신규 공급 예정 물량이 시장에 영향을 미 줄 수 있으나, 매매수급동향이 상승세에 있어 실수요 기반의 거래가 예상됩니다. 다만, 1층이라는 점과 지역 내 미분양 현황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
제시 매매가 1억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 스펙트럼(최저 1억 9,609만 원 ~ 최고 2억 1,510만 원)의 하단에 위치합니다. 이는 시장의 보정된 가치 대비 가격적 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 59.9㎡로 유사도가 매우 높습니다. 다만, 모든 사례가 1층인 대상 매물과 달리 6층~10층에 위치하여 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점은 모두 2026년 1월로 5개월 전 거래이며, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되어 가격 변동이 크지 않았음을 나타냅니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 1억 9,609만 원에서 2억 1,510만 원 사이로 형성되어 있습니다.
대상 매물은 신매역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 준공 31년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 가치가 높습니다. 인근 지역에 다수의 재건축 사업이 진행 중인 점은 긍정적인 투자 요소입니다. 다만, 1층이라는 점은 투자 가치에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.
대상 아파트는 1995년 준공되어 31년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역에 활발한 재건축 사업이 진행되고 있어, 향후 재건축 추진 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률이 낮을 경우 개발 이익이 클 수 있습니다. 재건축 추진 여부 및 진행 상황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.
대구 수성구 아파트 시장은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 매매수급동향은 상승세로 실수요는 견고합니다. 인근에 1,057세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 단기적인 공급 부담이 있을 수 있으나, 대상 단지의 재건축 잠재력과 역세권 입지는 장기적인 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다. 특히, 대구 10조 규모 '로봇·디지털' 대전환 등 지역 경제 활성화 정책은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 전반적으로 보합세 속에서 재건축 호재를 통한 상승 여력이 기대됩니다.
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