매물 유형: 아파트
분석 번호: 3234
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물은 대구광역시 수성구 범물동에 위치한 수성하늘채르레브 아파트로, 용지역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 다수의 재건축 사업이 진행 중이며, 신규 공급 물량도 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 및 시세 변동에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 5억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 4억 7,019만 원에서 5억 3,695만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층 매물들의 가격을 상회하는 수준으로, 시장의 평균적인 가격보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.
선별된 10건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 보입니다. #1 사례는 2026년 6월 19층 51,900만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 5억 1,895만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 6월 6층 47,800만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 4억 7,795만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 5월 23층 53,700만 원에 거래되었으며, 대상지 대입 시 5억 3,695만 원으로 보정됩니다. 이 외 사례들도 유사한 방식으로 보정되어, 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성합니다.
대상 아파트는 용지역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 삼주어린이공원, GS25 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 60세대 미만의 소단지라는 점과 주차 편의성이 낮은 점은 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 인근 재건축 사업 및 신규 공급 물량은 장기적으로 지역 가치를 높일 수 있으나, 단기적으로는 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 2003년에 준공되어 현재 23년 경과했습니다. 재건축 연한인 30년까지 약 7년이 남아있어 당장 재건축 추진은 어렵습니다. 향후 재건축 가능성을 고려한다면, 용적률 및 대지권 지분 등 추가적인 분석이 필요합니다.
대구 수성구는 매매가격지수가 보합세를 유지하고 전세가격지수는 상승세를 보이며 비교적 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 그러나 매매 거래량 감소와 공급 우세 지표는 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 인근 재건축 및 신규 공급 물량은 장기적으로 지역 가치를 높이는 요인이 될 수 있으나, 단기적으로는 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 용지역 역세권이라는 입지적 강점을 고려할 때, 장기적인 관점에서는 안정적인 가치 유지가 기대되나, 단기적인 투자 수익을 기대하기는 어려울 수 있습니다.
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