대구광역시 수성구 지범로39길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3230

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 34년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 강점입니다. 범물역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 주변에 학교와 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 대구 수성구의 아파트 거래량이 감소 추세에 있고 인구 또한 소폭 감소하고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높으며, 주변 재건축 사업 활성화 소식이 긍정적입니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 34년 된 건물임을 감안하여 보통 수준으로 평가합니다. 현장 확인이 필요합니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 2.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 12건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 범물역 대구3호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 18곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 12.2% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 34년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 3,984만 원에서 1억 6,886만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 높은 수준으로, 매수 시 가격 적정성에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 총 2건으로, 모두 대상지와 동일 단지인 범물보성타운의 거래입니다. #1 사례는 2026년 4월에 거래된 11층 매물로, 전용면적 기준 평당가 715만 원이며 보정 후 대입 총액은 1억 3,984만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월에 거래된 4층 매물로, 전용면적 기준 평당가 864만 원이며 보정 후 대입 총액은 1억 6,886만 원입니다. #2 사례는 대상 매물(14층) 대비 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 제시된 매매가 1억 6,500만 원은 비교사례 #2의 보정 후 대입 총액 1억 6,886만 원에 근접하며, 비교사례 #1의 1억 3,984만 원보다는 높은 수준입니다.

심층 분석

대상 아파트는 범물역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 범일중학교 등 학군이 양호합니다. 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 가지고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 대구 수성구의 아파트 거래량 감소 및 인구 감소 추세는 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

대상 아파트는 1992년 준공되어 34년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 주변에 지산목련아파트, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 활발히 진행되고 있어, 범물보성타운 또한 재건축 추진 가능성이 높습니다. 재건축이 성공적으로 진행될 경우, 신축 아파트로의 전환을 통해 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

단기적으로 대구 수성구 아파트 시장은 거래량 감소와 신규 공급 예정 물량으로 인해 보합 또는 약보합세를 보일 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 범물역 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강력한 개발 잠재력을 바탕으로 긍정적인 성장 전망을 가집니다. 특히 주변 재건축 사업의 진행 상황이 대상 단지의 가치 상승에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. '대구 10조 규모 로봇·디지털 대전환' 등 지역 개발 호재는 장기적인 인구 유입 및 경제 활성화에 기여하여 부동산 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 매물 현장 방문 시 건물 외벽의 균열, 누수 흔적, 타일 탈락 여부 등 건물 노후도를 직접 확인해야 합니다.
세대당 주차대수가 0.73대로 부족하므로, 실제 주차 공간 이용의 불편함은 없는지, 주차 스트레스는 어느 정도인지 현장에서 확인해야 합니다.
관리비 내역을 상세히 확인하여 장기수선충당금 적립 현황 및 연식 대비 과도한 수리비 지출 이력이 있는지 점검해야 합니다.
동일 단지 내 최근 거래된 매물들의 실제 내부 상태 및 리모델링 여부를 파악하여 제시된 매매가의 적정성을 비교 판단해야 합니다.
재건축 추진 시 예상되는 추가 분담금 규모 및 진행 상황, 조합원 동의율 등을 사전에 충분히 확인해야 합니다.
인근 범일중학교와의 거리(95m)가 가까워 소음 발생 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 소음 수준을 직접 확인해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수