매물 유형: 아파트
분석 번호: 3215
종합 리스크 점수: 67점
대상 매물인 수성못코오롱하늘채는 준공 13년차 아파트로, 파동 지역 내에서 비교적 높은 거래 활성도를 보이며, 인구 유입이 활발한 지역에 위치하고 있습니다. 다만, 인근에 다수의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하며, 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 요구됩니다.
제시된 매매가 3억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,954만 원에서 4억 469만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 상위권 범위에 해당하며, 최근 2026년 6월 동일 단지 19층 매물이 4억 원에 거래된 점을 고려할 때, 제시가는 시장의 상위 가격대를 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 가격적 메리트는 다소 제한적일 수 있습니다.
선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지인 수성못코오롱하늘채의 동일 평형대 거래이며, 시점 보정 계수와 층구간 감점(15층 대비 인접 층)이 적용되었습니다. 유사도 100점 사례들은 2026년 1월부터 5월까지 3억 7,500만 원 ~ 3억 9,900만 원대에 거래되었으며, 유사도 90점 사례들은 층구간 감점에도 불구하고 3억 6,000만 원 ~ 4억 500만 원대에 거래되었습니다. 특히 2026년 6월에 거래된 19층 매물(유사도 90점)은 4억 원에 거래되어 고층 프리미엄이 반영된 것으로 보이며, 대상 매물은 15층으로 이와 유사한 가치를 가질 수 있습니다.
수성못코오롱하늘채는 832세대의 대단지 아파트로, 준공 13년차로 비교적 신축에 가까운 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 파동 지역은 인구 유입이 활발하며, 수성파크랜드 등 공원 시설이 인접하여 주거 쾌적성이 높습니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 다소 떨어지며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 투자 가치 상승에 대한 경쟁이 심화될 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 수성구의 전반적인 교육 환경은 우수한 편입니다.
대상 아파트는 2013년 준공되어 현재 13년차로, 재건축 연한(30년)까지는 약 17년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률이 미등록 상태로 정확한 용적률 갭 분석은 불가하나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때, 향후 재건축 시 사업성은 현 용적률에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성은 있으나, 현재로서는 리모델링 또는 재건축을 통한 투자 가치 상승을 기대하기는 이릅니다.
대구 수성구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 상승세여서 실수요는 꾸준히 존재할 것으로 보입니다. 파동 지역의 인구 증가는 긍정적인 신호이나, 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 1,057세대의 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 현재 미분양 물량이 감소 추세인 점은 긍정적이나, 신규 공급이 시장에 미칠 영향을 면밀히 주시해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하므로, 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
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