매물 유형: 아파트
분석 번호: 3210
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 대구 수성구의 17년차 대단지 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 인근 재건축 및 도로 개설 등의 개발 호재가 기대되나, 향후 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 5억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 6,695만 원에서 5억 8,454만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준이나, 10층이라는 층수와 시장 상황을 고려할 때 합리적인 범위 내에 있다고 볼 수 있습니다. 현재 시장의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세임을 감안하면, 매도자가 시장의 긍정적인 흐름을 반영하여 가격을 책정한 것으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 매물로 유사도가 매우 높습니다. #1과 #2 사례는 유사도 100점으로, 2~4개월 전 5억 8,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 각각 5억 8,431만 원, 5억 8,454만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. #3과 #4 사례는 유사도 90점으로, 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 각각 1개월, 4개월 전 5억 6,700만 원, 5억 7,100만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 5억 6,695만 원, 5억 7,055만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일한 전용면적(84.9967㎡)을 기준으로 보정되었습니다.
수성동일하이빌레이크시티는 1411세대의 대단지 아파트로, 단지 규모 면에서 경쟁력이 높습니다. 주변에 국공립상화어린이집 등 교육시설이 인접해 있어 학군 접근성이 양호합니다. 대구 수성구는 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 투자 가치가 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 지하철역과의 거리가 다소 있어 역세권 프리미엄은 제한적입니다.
대상 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 13년이 남아있으므로 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 용적률(미등록)을 고려할 때 잠재력은 있으나 구체적인 사업 추진 계획은 없습니다.
대구 수성구는 미분양 감소 추세와 함께 매매 및 전월세 수급동향이 상승세를 보이고 있어 단기적으로는 긍정적인 시장 전망이 예상됩니다. '지산목련아파트 재건축', '범어아파트지구 개발기본계획 변경' 등 인근 재건축 사업과 '정화여중고 진입도로 건설공사' 등의 개발 호재는 지역 가치를 높이는 요인입니다. 그러나 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 1,057세대의 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로, 중장기적인 관점에서는 공급 물량 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 전반적으로는 보합세 속 상승 가능성이 있는 시장으로 판단됩니다.
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