매물 유형: 아파트
분석 번호: 3198
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 대구광역시 수성구에 위치한 수성3가화성파크드림2단지 아파트로, 준공 17년차의 중대형 평형입니다. 대구은행역과 수성시장역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으며, 대구 지역 전체의 아파트 거래량은 감소 추세에 있습니다.
제시된 매매가 11억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 11억 7,863만 원 ~ 최고 11억 7,863만 원) 대비 하단에 위치합니다. 이는 시장의 보정된 가치보다 다소 낮은 수준으로, 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지인 수성3가화성파크드림2단지의 11층 매물입니다. 2026년 4월에 11억 8,000만 원에 거래되었으며, 전용면적 기준 평당가는 2,442만 원입니다. 대상 매물은 4층으로 비교사례(11층)보다 저층이라는 점에서 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 0.999가 적용되어 2개월 전 거래 시점의 시장 변동이 반영되었습니다. 이 사례를 통해 산출된 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 11억 7,863만 원입니다.
대상 매물은 대구은행역과 수성시장역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 대구동일초등학교가 인접해 있어 학군 경쟁력도 양호합니다. 전용면적 159.53㎡의 중대형 평형으로 실거주 가치가 높고, 세대당 2.11대의 넉넉한 주차 공간을 제공합니다. 제시가가 보정 후 대입가치 대비 낮은 수준으로 가격적 메리트가 있을 수 있으나, 대구 지역의 아파트 거래량 감소 추세와 인근 신규 공급 물량 증가가 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 장기적인 관점에서 인구 감소 추세도 고려해야 합니다.
수성3가화성파크드림2단지는 2009년 준공되어 현재 17년차 아파트입니다. 재건축 연한인 30년까지 약 13년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 따라서 현재 시점에서는 재건축으로 인한 투자 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
대구 수성구 아파트 시장은 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승세를 보이고 있으나, 거래량은 감소하고 있습니다. 이는 시장의 관망세가 짙어지고 있음을 나타냅니다. 인근에 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 1,057세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 대구 10조 규모 '로봇·디지털' 대전환 등 지역 경제 활성화 뉴스는 긍정적인 요인이지만, 수성2.3가동의 인구 감소 추세는 장기적인 수요 측면에서 주의 깊게 지켜봐야 합니다. 전반적으로 가격적 메리트는 있으나, 시장의 불확실성과 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
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