매물 유형: 아파트
분석 번호: 3191
종합 리스크 점수: 60점
대상 매물인 동양엘레브 아파트는 대구은행역과 수성시장역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있으며, 주변 재건축 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 예정되어 있어 중장기적인 가치 상승 잠재력이 양호합니다. 다만, 최근 6개월간 대구 수성구의 아파트 거래량이 하락 추세에 있고, 인근에 1,057세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 4억 9,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 2,465만 원에서 4억 6,948만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물보다 다소 높은 수준으로, 매수 시 가격 적정성에 대한 충분한 고려가 필요합니다.
비교사례 #1은 수성동1가 동양엘레브 2층 84.9902㎡로 2026년 4월 4억 7,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 환산 총액은 4억 6,948만 원입니다. 비교사례 #2는 수성동1가 동양엘레브 13층 84.9902㎡로 2026년 3월 4억 2,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 환산 총액은 4억 2,465만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높으며, 시점 보정 계수 0.999가 적용되었습니다.
동양엘레브는 대구은행역과 수성시장역 인근의 더블 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 접근성이 우수합니다. 주변에 금강어린이집 등 교육 시설과 레졸리바드 공원, GS25 등 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경이 양호합니다. 다만, 인근에 1,057세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 중장기적으로는 주변 재건축 사업의 진행 상황과 대구시의 도시 정비 계획에 따라 가치 상승 여력이 있습니다.
준공 20년차로 재건축 연한(30년)까지 약 10년이 남아있어 당장의 재건축 추진은 어렵습니다. 그러나 주변 지역에서 지산목련아파트, 범어아파트지구, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어, 향후 동양엘레브 또한 재건축 추진에 대한 기대감을 가질 수 있습니다. 다만, 소규모 단지 특성상 사업 추진 시 어려움이 있을 수 있습니다.
대구 수성구는 매매가격지수와 전세가격지수가 보합 또는 상승세를 유지하고 있으나, 거래량은 감소 추세입니다. 매매수급동향은 수요 우세로 나타나지만, 인근 신규 공급 물량은 단기적인 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 역세권 입지와 주변 개발 호재, 재건축 잠재력을 고려할 때 긍정적인 전망을 기대할 수 있으나, 단기적으로는 시장의 불확실성과 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
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