매물 유형: 아파트
분석 번호: 3186
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 대구 수성구 만촌동에 위치한 23년차 아파트로, 인근 지역의 활발한 재건축 및 개발 호재에 힘입어 긍정적인 규제 전망을 보입니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세이며, 매매수급동향도 상승세이나 거래량은 하락하고 있어 시장의 관망세가 엿보입니다. 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 6,459만 원 ~ 최고 3억 8,500만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 하단부에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 조건의 거래가 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 대상 매물과 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 거래된 동일 면적, 동일 층(1층)으로 3억 8,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액도 3억 8,500만 원입니다. #2 사례는 2026년 5월 거래된 동일 면적, 동일 층(1층)으로 3억 8,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액도 3억 8,500만 원입니다. #3 사례는 2026년 4월 거래된 동일 면적의 12층으로 3억 6,500만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 3억 6,459만 원입니다. 이들 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 신뢰할 수 있는 근거를 제공합니다.
대상 단지는 686세대의 중대형 단지로, 세대당 1.31대의 주차 공간을 확보하고 있어 단지 경쟁력은 양호한 편입니다. 인근에 화랑공원 테니스장, GS25, 구두명품종합병원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 리틀아일랜드어린이집 등 교육 시설 접근성도 좋습니다. 대구 수성구는 범어동, 만촌동 등 학군 선호도가 높은 지역이 포함되어 있어 잠재적인 학군 수요도 기대할 수 있습니다. 다만, 지하철역과의 거리가 멀어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다.
메트로팔레스5는 2003년 준공되어 현재 23년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 7년이 남아 있어 당장의 재건축은 어렵지만, 중장기적으로 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 인근 지역에 지산목련아파트, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 고시되어 있어 향후 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대구 수성구는 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승 추세이며, 매매수급동향도 상승세를 보이고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 아파트 거래량은 하락하고 있어 매수 심리가 위축될 가능성도 있습니다. 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 1,057세대의 신규 공급 예정 물량이 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 공급 리스크에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 대상 매물은 현재 제시가가 비교사례 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 중장기적인 재건축 잠재력과 지역 개발 호재를 고려할 때 완만한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
매수