대구광역시 수성구 교학로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3176

종합 리스크 점수: 73점

AI 요약 평가

대상 매물은 대구광역시 수성구 만촌동에 위치한 만촌3차화성파크드림 아파트로, 준공 10년차의 비교적 신축 단지입니다. 담티역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 만촌3동의 꾸준한 인구 증가 추세는 실거주 수요가 견고함을 시사합니다. 다만, 인근에 다수의 신규 분양 예정 물량이 존재하여 향후 공급 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 7점 — 준공 10년차로 재건축 연한까지 20년 남았으나, 인근 지역에 다수의 재건축 사업이 활발히 진행 중이며, 이는 향후 지역 전체의 주거 환경 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
• 건물 노후도(사진): 8점 — 사진이 제공되지 않아 직접적인 외관 상태 평가는 불가하나, 준공 10년차 아파트로 비교적 신축에 해당하여 양호할 것으로 추정됩니다.
• 인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 7.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 14건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 담티역 대구2호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 8.2% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 7점 — 준공 10년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 11억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 10억 4,238만 원 ~ 최고 10억 4,878만 원) 대비 상단에 위치하며, 약 7,000만 원에서 7,700만 원 가량 높은 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가보다 다소 높은 가격으로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 3건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지에 위치하며, 전용면적, 용도지역, 거리, 시점 등에서 높은 유사도를 보입니다. #1 사례는 2026년 4월 15층 거래로 보정 후 대입 총액은 10억 4,238만 원입니다. #2 사례는 2026년 3월 8층 거래로 보정 후 대입 총액은 10억 4,878만 원입니다. #3 사례는 2026년 2월 8층 거래로 보정 후 대입 총액은 10억 4,389만 원입니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 0.999가 적용되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 담티역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 실거주 및 투자 가치에 긍정적인 요인입니다. 만촌3동의 꾸준한 인구 증가는 주거 수요가 견고함을 나타내며, 주변에 다수의 재건축 사업이 진행 중인 점은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대하게 합니다. 다만, 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 다소 높은 수준으로, 가격 조정 가능성을 염두에 두어야 합니다.

만촌3차화성파크드림은 2016년 준공되어 건물 나이가 10년입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 20년이 남아있어, 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 준공 15년 이후부터 추진이 가능하므로, 당장의 개발이익을 기대하기는 어렵습니다.

대구 수성구는 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 임대차 시장은 비교적 견고합니다. 그러나 아파트 거래량 감소와 인근 신규 공급 물량 증가는 향후 매매 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 초역세권 입지와 만촌동의 꾸준한 인구 유입은 강점이나, 현재 제시된 가격이 시장 평균보다 높은 점을 고려할 때, 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

현장 체크리스트

• 대상 매물의 정확한 층수 및 동을 확인하여 채광, 조망, 소음 등 주거 환경에 미치는 영향을 파악해야 합니다.
• 실제 내부 상태(벽지, 바닥, 천장, 누수 흔적 등)를 직접 확인하여 추가 보수 비용 발생 여부를 점검해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성 및 세대당 주차 가능 대수를 확인하여 불편함이 없는지 확인해야 합니다.
• 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공동관리비 등)을 상세히 확인하여 예상치 못한 지출이 없는지 검토해야 합니다.
• 인근에 예정된 신규 분양 단지들의 구체적인 입주 시기와 분양가를 확인하여 향후 시장에 미칠 영향을 분석해야 합니다.
• 만촌3동의 인구 증가는 긍정적이나, 인근 학교 및 학원가 접근성 등 교육 환경을 직접 확인하여 자녀 교육 여건을 고려해야 합니다.

최종 판정

보류