매물 유형: 아파트
분석 번호: 3175
종합 리스크 점수: 73점
대상 아파트는 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 만촌동은 수성구 내에서도 활발한 거래량을 보이는 지역이며, 인근에 다수의 재건축 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 긍정적인 시장 분위기가 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 신규 공급 물량에 대한 경쟁 및 거래량 하락 추세는 주의 깊게 지켜볼 필요가 있습니다.
제시가 4억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 4,761만 원에서 3억 9,499만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 해당합니다. 이는 최근 시장의 기대감 또는 매도자의 희망 가격이 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례 12건은 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로, 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례들은 층수도 유사하여 신뢰도가 매우 높습니다. #1 사례는 2026년 6월 8층 거래로 3억 6,700만 원(보정 후 3억 6,699만 원)을 기록했으며, #5 사례는 2026년 2월 8층 거래로 3억 8,500만 원(보정 후 3억 8,473만 원)을 기록했습니다. 층구간 감점이 있는 고층 및 저층 사례들도 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성하는 데 기여했습니다. 이들 사례는 시점보정 계수 1.000~0.999가 적용되어 최근 시장 변화가 반영되었습니다.
만촌우방타운1단지는 1224세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 담티역이 도보 10분 거리에 위치하여 준역세권의 교통 접근성을 가집니다. 만촌동은 수성구 내에서도 학군이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 특히, 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.
대상 아파트는 1997년에 준공되어 현재 29년차입니다. 재건축 연한인 30년까지 1년이 남아있어 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 인근 지역에 지산목련아파트, 범어아파트지구, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 활발히 진행 중이거나 계획되어 있어, 만촌우방타운1단지 또한 재건축 사업에 대한 기대감이 높을 것으로 예상됩니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 개발 이익 산출은 어렵지만, 대단지라는 점은 사업 추진에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
대구 수성구는 매매가격지수가 보합세이나 전월세가격지수는 상승세를 유지하고 있습니다. 지역 미분양 물량이 감소 추세에 있으며, 만촌동은 활발한 거래량을 보이는 지역입니다. 다만, 향후 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 1,057세대의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부와 대구시의 로봇·디지털 전환 등 지역 경제 활성화 정책이 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 전망됩니다. 현재 제시가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 위치하나, 재건축 잠재력을 고려한 기대감이 반영된 것으로 보입니다.
매수