매물 유형: 아파트
분석 번호: 3168
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 32년차의 재건축 연한 도달 아파트로, 인근 지역의 활발한 재건축 사업과 함께 개발 잠재력이 매우 높습니다. 매매가격지수와 전월세가격지수가 상승세를 보이며 수급동향도 개선되고 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 최근 아파트 거래량 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시 매매가 6억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 원에서 6억 1,456만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 약 6,544만 원에서 8,000만 원가량 높은 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 재건축 연한 도달로 인한 미래 가치 기대감이 일부 반영되었을 가능성도 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지, 동일 평형, 4층 매물로 2026년 6월 6억 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수는 1.000이며, 보정 후 대입 총액은 6억 원입니다. 유사도 점수 100점으로 가장 유사한 사례입니다. 비교사례 #2는 동일 단지, 동일 평형, 16층 매물로 2026년 2월 6억 1,500만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수는 0.999이며, 층구간 감점(-20점)이 적용되어 보정 후 대입 총액은 6억 1,456만 원입니다. 제시 매매가 6억 8,000만 원은 이 두 비교사례의 보정 후 대입 총액보다 높은 수준입니다.
대상 아파트는 수성구청역과 만촌역에 인접한 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 대구경동초등학교 등 학군이 우수하여 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 특히 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 잠재력이 큽니다. 다만, 현재 제시 매매가는 비교사례 대비 다소 높게 책정된 점과 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 단지는 1994년 준공되어 32년이 경과하였으므로 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역에 다수의 재건축 사업이 활발히 진행 중이며, 대구시의 재건축 관련 정책 기조도 긍정적이어서 재건축 추진 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 개발 잠재력은 충분합니다. 다만, 소규모 단지(194세대)라는 점은 사업 추진 시 일부 제약이 될 수 있습니다.
대구 수성구는 매매가격지수가 보합세이나 전월세가격지수가 상승하고 매매수급동향이 개선되는 등 전반적으로 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 인구는 소폭 감소 추세이나 세대수는 증가하여 1인 가구 분화 또는 실거주 수요 유입으로 해석될 수 있습니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달과 준역세권 입지, 우수한 학군 등 강점을 가지고 있어 장기적인 관점에서 미래 성장 잠재력이 높습니다. 그러나 최근 아파트 거래량 감소와 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있습니다. 재건축 사업의 구체적인 진행 상황에 따라 가치 상승 여부가 크게 달라질 것으로 전망됩니다.
보류