매물 유형: 아파트
분석 번호: 3164
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 대구 수성구 범어동에 위치한 화성파크리젠시 아파트로, 범어역 초역세권 입지를 자랑합니다. 최근 매매가격지수는 보합세를 보이며, 매매수급동향은 상승세를 나타내고 있으나 거래량은 감소 추세입니다. 인근에 다수의 재건축 및 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치합니다.
제시된 매매가 9억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 4,946만 원에서 9억 3,598만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 최근 1개월 전 동일 단지 13층 거래가 9억 3,600만 원과 비교하면 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 이는 대상 매물의 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 추가적인 프리미엄이 반영되었을 가능성을 시사합니다.
비교사례 #1은 동일 단지 13층 125.04㎡로 2026년 5월 9억 3,600만 원에 거래되었으며, 대상지 면적을 대입한 보정 후 총액은 9억 3,598만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 6층 125.04㎡로 2026년 3월 6억 5,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 총액은 6억 4,946만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지, 동일 면적(±5%)으로 유사도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~0.999로 시세 변동이 미미합니다.
대상지는 범어역 초역세권(도보 4분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 주변에 범어가로공원, 이마트24 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급 예정 물량이 많아 향후 경쟁 심화에 따른 가격 조정 가능성도 염두에 두어야 합니다.
화성파크리젠시 아파트는 2007년 준공되어 현재 19년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 11년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 용적률이 746.02%로 법정 상한 1500% 대비 여유가 있어 개발 잠재력은 보통 수준이나, 높은 용적률로 인해 재건축 사업성이 높다고 보기는 어렵습니다.
대구 수성구는 범어동을 중심으로 활발한 재개발·재건축 사업이 진행 중이며, 대구 10조 규모의 '로봇·디지털' 대전환 등 지역 경제 활성화 정책이 추진되고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 잠재력을 가집니다. 그러나 단기적으로는 아파트 거래량 감소 추세와 인근 신규 공급 물량으로 인해 시장의 불확실성이 존재하며, 매매가 대비 전세가 비율(61.27%)이 보합세를 유지하고 있어 갭투자 리스크는 중간 수준입니다. 초역세권 입지의 강점을 바탕으로 실수요자에게는 매력적일 수 있으나, 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다.
보류