매물 유형: 아파트
분석 번호: 3162
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 대구 수성구 범어동에 위치하며, 준공 13년차로 비교적 신축에 가까운 단지입니다. 역세권 입지와 활발한 재건축/재개발 분위기, 그리고 대구시의 로봇·디지털 산업 전환 등의 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성과 매매 거래량 감소 추세는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9억 1,896만 원에서 9억 3,307만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황에서 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 3건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지인 범어풀비체에서 발생한 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례(2026년 6월, 5층, 84.9959㎡)는 9억 2,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 9억 1,896만 원입니다. #2 사례(2026년 5월, 5층, 81.8909㎡)는 9억 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 9억 3,307만 원입니다. #3 사례(2026년 1월, 10층, 84.9959㎡)는 9억 2,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 9억 2,741만 원입니다. 이들 사례는 모두 대상 매물의 전용면적 84.9㎡와 유사한 면적이며, 시점 보정 계수 1.000이 적용되어 최근 시장 가치를 잘 반영하고 있습니다.
대상 아파트는 대구2호선 수성구청역과 도보 8분 거리의 역세권에 위치하며, 경신중학교 등 우수 학군과 인접하여 입지적 강점이 큽니다. 이는 실거주 및 투자 가치를 높이는 주요 요인입니다. 다만, 138세대의 소규모 단지라는 점은 대단지에 비해 상대적으로 투자 선호도가 낮을 수 있는 부분입니다.
준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아있어, 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 다만, 인근 범어아파트지구 개발기본계획 변경 및 소규모 재건축 사업들이 활발히 진행되고 있어, 장기적인 관점에서는 주변 개발 흐름에 따라 리모델링 또는 재건축에 대한 논의가 시작될 가능성도 배제할 수 없습니다.
대구 수성구는 '로봇·디지털' 대전환, 도시철도 개발 등 지역 개발 호재가 풍부하여 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 범어동은 지역 내에서도 높은 거래 활성도를 보이는 핵심 지역입니다. 그러나 인구 감소 추세와 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 단기적인 시장 변동성을 높일 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 대비 가격 메리트가 있는 수준으로 판단되나, 전반적인 거래량 감소 추세를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
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