매물 유형: 아파트
분석 번호: 3160
종합 리스크 점수: 72점
대상 매물은 대구 수성구 범어동에 위치한 범어청구푸른마을 아파트로, 준공 26년차의 역세권 단지입니다. 인근 재건축 사업 활성화 및 도심 중심업무지구(CBD) 접근성 등 긍정적인 요인이 많습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량과 최근 거래량 감소 추세는 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 7억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 6억 7,948만 원의 가치 스펙트럼과 비교할 때, 소폭 높은 수준입니다. 이는 최근 시장의 보합세와 거래량 감소 추세를 고려할 때, 다소 공격적인 가격 책정으로 볼 수 있습니다. 다만, 층수 및 내부 상태에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.
선별된 비교사례는 #1 범어청구푸른마을 1층 134.4475㎡ 거래로, 2026년 2월 6억 8,000만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 0.999가 적용되어 보정 후 평당가는 1,671만 원이며, 대상 매물에 대입한 환산 총액은 6억 7,948만 원입니다. 동일 단지, 동일 면적의 사례로 유사도 점수가 100점으로 매우 높습니다.
대상지는 수성구민운동장역 초역세권(도보 3분)에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 8%의 역세권 프리미엄으로 추정됩니다. 범어동은 대구 수성구 내에서도 거래 활성도 1위를 기록하는 핵심 지역으로, 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 다만, 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
준공 26년차로 재건축 연한(30년)까지 약 4년이 남아있어, 향후 재건축 추진 가능성이 높습니다. 인근 지산목련아파트, 범어아파트지구, 녹원맨션, 청원맨션 등 다수의 재건축 사업이 활발히 진행 중이므로, 지역 재건축 분위기에 편승하여 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 용적률 갭 분석은 어렵습니다.
대구 수성구는 매매 및 전세 가격지수가 보합 또는 상승세를 유지하고 있으나, 아파트 거래량은 지속적으로 감소하고 있습니다. 미분양 현황은 감소 추세(533세대 → 572세대 → 597세대)를 보이며 긍정적이나, 만촌파크드림에디움, 범어자이, 어나드 범어 등 1,057세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적으로는 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 초역세권 입지와 재건축 잠재력, 그리고 대구시의 로봇·디지털 산업 전환 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
보류