매물 유형: 아파트
분석 번호: 3157
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 대구 수성구 범어동의 우수한 입지에 위치하며, 다수의 재건축 및 도로 개설 호재로 미래 가치 상승이 기대됩니다. 특히 역세권 입지와 지역 내 활발한 거래량은 강점입니다. 다만, 신규 공급 물량과 현재 제시가 수준에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
제시가 12억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 9,796만 원에서 9억 7,916만 원 사이의 가치 스펙트럼을 크게 상회하는 수준입니다. 이는 비교사례 대비 약 2억 7,084만 원에서 3억 5,204만 원 가량 높은 금액으로, 시장의 평균적인 가치보다 상당히 고평가된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 7건은 모두 범어쌍용예가 단지 내 동일 면적 거래로, 시점 보정 계수 0.999~1.000이 적용되어 최근 거래 시점의 시장 가치가 반영되었습니다. 특히 2026년 6월 거래된 19층 매물(9억 3,000만 원)은 대상 매물과 동일 단지, 동일 평형의 가장 최근 거래 사례로, 보정 후 대입 총액은 9억 2,995만 원입니다. 전반적으로 비교사례들의 보정 후 대입 총액은 8억 9,796만 원에서 9억 7,916만 원 사이에 분포하고 있습니다.
대상 아파트는 수성구민운동장역 역세권(도보 6분)에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 범어동은 지역 내 거래 활성도 1위 지역으로 주거 선호도가 높습니다. 범어아파트지구 개발기본계획 변경 등 주변 개발 호재도 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 현재 제시가가 시장 가치 스펙트럼을 크게 상회하여 가격적 메리트는 낮은 편입니다.
준공 17년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아 있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링은 가능하나, 구체적인 사업 추진 계획은 확인되지 않습니다.
대구 수성구는 매매가격지수가 보합세이나, 전월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 수요 우세로 나타나 실수요는 꾸준합니다. 다수의 재건축 및 도로 개설 등 개발 호재가 지역 가치를 높일 잠재력이 있으나, 신규 공급 물량과 현재 제시가의 고평가 여부가 미래 성장 전망에 주요 변수로 작용할 것입니다. 장기적인 관점에서는 긍정적이나 단기적으로는 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다.
보류