매물 유형: 아파트
분석 번호: 3156
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 대구 수성구 범어동에 위치한 범어숲화성파크드림S 아파트로, 준공 13년차의 비교적 신축 단지입니다. 주변 재건축 사업 활성화 및 교통 접근성 개선 호재가 있으나, 지역 내 아파트 거래량 감소 추세와 신규 공급 예정 물량이 존재하여 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당합니다.
제시된 매매가 8억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 4,893만 원에서 8억 7,537만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 유사 평형 거래 흐름과 비교했을 때 적정한 수준으로 판단됩니다.
선별된 5건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 높은 유사도를 보입니다. #1, #2, #3 사례는 유사도 100점으로 시점 보정만 적용되었으며, 각각 8억 3,427만 원, 8억 302만 원, 8억 7,537만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. #4 사례는 13층으로 대상 매물(18층)과 층구간이 인접하여 10점 감점, 7억 6,483만 원으로 보정되었고, #5 사례는 4층으로 층구간이 멀어 20점 감점, 7억 4,893만 원으로 보정되었습니다. 이들 사례는 모두 중심상업지역 내 아파트 거래로 용도지역 보정은 적용되지 않았습니다.
대상 단지는 범어역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 야시골공원, 세븐일레븐 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 범어동은 대구 수성구 내에서 거래 활성도 1위 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다. 다만, 지역 내 아파트 거래량 감소 추세와 신규 공급 예정 물량은 투자 시 주의가 필요합니다.
준공 13년차로 재건축 연한(30년)까지 17년이 남아 재건축 추진은 현재로서는 어렵습니다. 그러나 용적률 갭이 750.9%p로 개발 잠재력은 보통 수준이며, 주변 재건축 사업 활성화는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
대구 수성구의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 임대수요는 견고합니다. 다만, 아파트 거래량 감소와 향후 1,057세대의 신규 공급 예정 물량은 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 중장기적으로는 주변 개발 호재와 범어동의 우수한 입지적 강점이 가격을 지지할 것으로 보이나, 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다.
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