매물 유형: 아파트
분석 번호: 3135
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 이진캐스빌은 준공 11년차 아파트로, 매천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 시장 동향은 매매가격지수 하락, 전세가격지수 보합세를 보이며, 매매수급동향은 상승세이나 거래량은 하락 추세입니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 잠재적인 경쟁 심화 및 시세 하방 압력에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 2억 8,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 4,853만 원에서 2억 9,664만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 높은 가격대에 해당하며, 시장의 전반적인 하락 추세와 인근 신규 공급 예정 물량을 고려할 때 다소 공격적인 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 이진캐스빌의 전용면적 67.7253㎡ 거래 건으로, 유사도 100점의 높은 신뢰도를 가집니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 2026년 6월까지로 최근 거래 내역이 충분히 반영되었습니다. 각 사례는 시점 보정 계수 0.997~1.000이 적용되어 현재 시점의 가치로 환산되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 동일합니다. 이 중 가장 최근 거래인 2026년 6월 15층 거래는 2억 7,900만 원(보정 후 2억 7,897만 원)이었으며, 가장 높은 대입 총액은 2026년 1월 6층 거래의 2억 9,664만 원입니다. 제시된 매매가 2억 8,500만 원은 이 비교사례 스펙트럼의 상위권에 해당합니다.
이진캐스빌은 매천역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 파란공원 물놀이장, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 양호합니다. 그러나 대구 북구 지역의 매매가격지수 하락세와 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 투자 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 전세가율이 78.9%로 높아 갭투자 시 역전세 위험에 대한 충분한 대비가 필요합니다.
이진캐스빌은 2015년 준공되어 현재 11년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 19년이 남아 재건축 가능성은 현재로서는 매우 낮습니다. 리모델링의 경우도 단지 규모나 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 있어 판단이 어렵습니다.
대구 북구의 매매가격지수는 하락세, 전세가격지수는 보합세를 보이고 있으며, 아파트 거래량도 감소 추세입니다. 다만, 매매수급동향은 상승세를 유지하고 있습니다. 인근 지역에 '힐스테이트 칠성 더오페라', '두산위브더제니스 센트럴시티' 등 다수의 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 시장 경쟁이 심화될 가능성이 높습니다. 이러한 공급 압력은 단기적인 시세 상승을 제한할 수 있으나, 매천역 역세권 입지와 준공 11년차의 비교적 신축 아파트라는 점은 장기적인 관점에서 일정 수준의 가치를 유지할 수 있는 요인으로 작용할 것입니다. 전반적으로 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.
보류