매물 유형: 아파트
분석 번호: 3129
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 대구광역시 북구 동천동에 위치한 부영그린타운(2단지) 아파트로, 준공 23년차의 대단지 아파트입니다. 팔거역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 인근에 다양한 개발 호재가 존재합니다. 다만, 최근 지역 내 아파트 매매가격지수가 하락세를 보이고 있으며, 향후 대규모 신규 공급 물량이 예정되어 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 판단됩니다.
제시가 2억 7,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 5,599만 원에서 3억 456만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중앙값(2억 6,907만 원)과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 시장의 평균적인 가격 수준에 부합하는 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내에서 발생한 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13번 사례는 대상 매물과 동일한 동천동 부영그린타운(2단지) 아파트의 거래이며, 시점 보정 계수와 층구간 감점을 반영하여 대상 매물의 가치를 산정했습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 5월, 16층)는 2억 8,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 8,699만 원으로 대입됩니다. 유사도 90점의 #3 사례(2026년 6월, 8층)는 3억 200만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)을 적용하여 3억 199만 원으로 대입됩니다. 이처럼 각 사례는 층수 및 거래 시점에 따라 보정되어 대상 매물의 가치 스펙트럼을 형성합니다.
대상 매물은 팔거역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 1194세대의 대단지 아파트로 단지 경쟁력이 양호합니다. 인근에 동평공원, 대구보건대학교병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 대구 북구 지역의 매매가격지수 하락 및 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 '금호워터폴리스 산업단지 개발사업' 등 지역 개발 호재가 인구 유입 및 가치 상승에 기여할 가능성이 있습니다.
준공 23년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 약 7년이 남아있습니다. 현재는 재건축이 불가하지만, 향후 7년 이내에 리모델링 또는 재건축에 대한 논의가 시작될 수 있습니다. 용적률 갭 분석이 불가능하여 재건축 사업성 판단은 어렵습니다.
대구 북구의 아파트 시장은 단기적으로는 매매가격지수 하락 및 신규 공급 물량 증가로 인한 조정 가능성이 있습니다. 그러나 팔거역 역세권 입지, 대단지 아파트의 안정성, 그리고 '금호워터폴리스 산업단지 개발사업' 등 지역 개발 호재는 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 잠재력을 제공합니다. 따라서 시장 상황을 주시하며 장기적인 관점에서 접근한다면 안정적인 가치 유지를 기대할 수 있습니다.
매수