대구광역시 북구 대천로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3122

종합 리스크 점수: 58점

AI 요약 평가

대구 북구 부영5차 아파트는 준공 23년차 단지로, 인근 지역의 다양한 개발 사업 고시가 잠재적 호재로 작용할 수 있습니다. 매매가격지수가 하락 추세이나 전세가율은 상승하여 갭투자에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 중요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 3점 — 대상 아파트는 준공 23년으로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아 재건축 추진은 아직 이른 시점입니다. 인근 칠곡1택지 지구단위계획 변경, 칠성동2가 주거복합 신축 등 개발 호재가 있으나, 직접적인 규제 완화나 개발 이익으로 연결되기까지는 시간이 소요될 것으로 보입니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 준공 23년 된 아파트로 외관 및 내부 시설의 일반적인 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 단지 정보 상으로는 특별한 문제점이 확인되지 않습니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 7점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 20건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 비교적 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 동천역 대구3호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 11.6% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 4점 — 준공 23년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 6,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 3,997만 원에서 1억 6,497만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 매물 중 높은 가격대에 해당하며, 시장 동향이 하락세임을 고려할 때 다소 공격적인 가격 책정으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지(부영5차) 내 동일 평형(59.8488㎡) 거래로 유사도 점수가 100점이며, 신뢰도가 매우 높습니다. 거래 시점은 2026년 1월부터 5월까지로 최근 거래 내역을 반영하고 있습니다. 각 사례는 시점 보정 계수를 적용하여 대상 매물 가치에 대입되었으며, 최저 1억 3,997만 원에서 최고 1억 6,497만 원의 스펙트럼을 형성하고 있습니다.

심층 분석

부영5차 아파트는 746세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 동천역이 도보 10분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 인근에 뜨락공원, GS25, 대구보건대학교병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 대구 북구의 매매가격지수 하락과 대규모 신규 공급 예정 물량은 투자 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다.

준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아 재건축 추진은 아직 요원합니다. 현재로서는 리모델링 가능성을 우선적으로 검토할 수 있는 단계입니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출되어 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵습니다.

대구 북구는 매매가격지수 하락, 거래량 감소, 공급 우세 시장 등 전반적으로 보수적인 시장 환경에 놓여 있습니다. 금호워터폴리스 산업단지 개발, 복현지구 주거환경개선사업 등 지역 내 개발 호재가 있으나, 대규모 신규 공급 물량(22,738세대)이 예정되어 있어 단기적인 가격 상승은 어려울 것으로 예상됩니다. 중장기적으로는 개발 호재의 진행 상황과 인구 유입 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

현장 체크리스트

매물로 나온 동·호수의 정확한 위치 및 조망, 일조량은 현장 확인이 필요합니다.
미상층으로 기재된 층수의 정확한 확인과 해당 층의 소음, 진동 등 생활 환경을 점검해야 합니다.
세대당 1.21대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 실제 주차 편의성 및 혼잡도를 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금 포함 여부)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 검토해야 합니다.
건물 준공 23년차임을 감안하여 외벽, 공용부, 세대 내부의 노후화 정도 및 수리 필요 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
인근 동천역(666m)까지의 실제 도보 이동 시간 및 대중교통 이용 편의성을 확인하는 것이 좋습니다.
주변 신규 공급 예정 단지(예: 대구역 센트레빌 더 오페라, 대구 힐스테이트 칠성 더오페라 등)의 분양 일정과 가격을 확인하여 경쟁력을 비교해야 합니다.

최종 판정

보류