대구광역시 북구 칠곡중앙대로125길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3102

종합 리스크 점수: 57점

AI 요약 평가

SD아이프라임강북 아파트는 준공 16년차 단지로, 대구 북구 지역의 전반적인 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세 속에서 매매가 대비 전세가 비율은 상승하고 있습니다. 인근에 학정역이 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 다양한 개발 사업이 진행 중이나 이는 향후 공급 증가로 인한 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼 내에 있으나, 시장 침체 및 공급 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 3점 — 대구 북구 지역은 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세에 있으며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 규제보다는 시장 상황에 따른 가격 변동 리스크가 더 크게 작용할 수 있습니다. 특히 칠성동2가, 읍내동 등 인근에서 주거복합 신축 및 택지개발, 산업단지 개발 등 다양한 개발 사업이 진행 중이나, 이는 향후 공급 과잉으로 이어질 가능성도 내포하고 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 5점 — 제공된 사진이 없어 건물 외관 상태를 직접 평가할 수 없습니다. 준공 16년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 14년이 남아있어 노후도는 중간 수준으로 판단됩니다. 다만, 연식에 따른 내외부 시설 유지보수 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 2.1%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 12건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 학정역 대구3호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 5.8% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 16년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 3억 6,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,242만 원의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 유사한 수준에 위치합니다. 이는 시장의 보정된 실거래가치를 반영한 적정 범위 내에 있다고 볼 수 있으나, 아주 큰 가격적 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 최근 시점(2026년 6월)에 거래된 SD아이프라임강북 5층 122.7594㎡ 매매 3억 5,000만 원입니다. 이 사례는 유사도 100점으로 매우 높은 신뢰도를 가지며, 시점, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수가 모두 1.000으로 적용되어 3억 5,242만 원의 대입 총액이 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 있어 매우 중요한 기준이 됩니다.

심층 분석

SD아이프라임강북은 학정역 인근에 위치하여 대구3호선 학정역까지 도보 10분 거리로 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 작은아시골 공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치는 보통 수준입니다. 다만, 대구 북구 지역의 전반적인 시장 침체와 대규모 신규 공급 예정 물량이 투자 가치 상승을 제한할 수 있습니다. 현재 매매가 대비 전세가율이 상승하는 추세이나, 이는 갭투자 리스크를 동반할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

본 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 14년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 세대수(573세대)가 리모델링 사업을 추진하기에 적절한 규모이나, 구체적인 추진 계획은 확인되지 않습니다.

대구 북구 지역의 매매가격지수 하락 및 거래량 감소 추세, 그리고 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 하방 압력으로 작용할 가능성이 높습니다. 금호워터폴리스 산업단지 개발 등 지역 경제 활성화 요인도 있으나, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 단기적으로는 시장 침체와 공급 과잉 리스크로 인해 가격 상승 여력은 제한적일 것으로 전망됩니다. 다만, 학정역 준역세권 입지는 일정 수준의 주거 수요를 유지하는 데 기여할 수 있습니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 현장을 방문하여 건물 외벽의 균열, 누수, 타일 탈락, 녹 발생 여부 등 육안으로 확인 가능한 노후도 상태를 면밀히 점검해야 합니다.
• 대상 매물 2층의 일조량, 조망권, 그리고 저층 특유의 사생활 침해 여부 및 외부 소음 유입 정도를 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
• 아파트 관리사무소를 통해 최근 1년간의 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공동시설 유지보수비 등)을 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 여부를 파악해야 합니다.
• 주차장의 실제 이용 편의성(세대당 1.47대이나 특정 시간대 혼잡도 등)과 주차 공간 부족으로 인한 이웃 간 분쟁 이력이 있는지 확인해야 합니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설(피트니스, 경로당 등)의 실제 운영 현황 및 이용률, 관리 상태를 점검하여 입주민 만족도와 직결되는 요소를 파악해야 합니다.
• 인근 학정역(670m)까지의 실제 도보 이동 시간 및 동선을 확인하고, 주변 상권 활성화 정도와 생활 편의시설 접근성을 직접 확인해야 합니다.

최종 판정

보류